(Α` ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ) Μίσθωση ακινήτου. Υπερημερία μισθωτή ως προς την
καταβολή του μισθώματος. Δυστροπία. Δικαιώματα εκμισθωτή. Δικαίωμα καταγγελίας
κατά το άρθρο 597 ΑΚ και ιδιότυπο δικαίωμα άρθρου 66 ΕισΝΚΠολΔ. Σκοπός και
έννομα αποτελέσματα. Η επιλογή του ενός δικαιώματος αποκλείει την άσκηση του
άλλου. Καταβολή των καθυστερούμενων μισθωμάτων από το μισθωτή. Η καταγγελία δεν
καθίσταται ανενεργός αν δεν καταβληθούν και τα έξοδα καταγγελίας. Αποζημίωση
του εκμισθωτή λόγω πρόωρης λύσης της μίσθωσης που έγινε με την καταγγελία για
τον ανωτέρω λόγο. Προϋποθέσεις για τη θεμελίωση της αξίωσης. Υψος αποζημίωσης
και ένσταση συντρέχοντος πταίσματος. Αποζημίωση χρήσεως μετά την λήξη της
μίσθωσης. Συμψηφισμός απαιτήσεων. Χρόνος προβολής της σχετικής ενστάσεως.
Κατάχρηση δικαιώματος. Προϋποθέσεις για την θεμελίωση της καταχρηστικότητας.
Απόρριψη των ενστάσεων ως ουσία και νόμω αβάσιμων αντίστοιχα. Αναπροσαρμογή
μισθώματος λόγω μεταβολής συνθηκών. Προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ
ή/και του άρθρου 288 ΑΚ. Ο υπερήμερος μισθωτής δεν μπορεί να επικαλεστεί την
προστασία των διατάξεων αυτών που προστατεύουν μόνο τον καλόπιστο οφειλέτη. Η
απόφαση αυτή εισήχθη στη ΝΟΜΟΣ με επιμέλεια της συνδρομήτριάς μας κας Βασιλικής
Ουγιαρίδου - Αλεξοπούλου, δικηγόρου Θεσσαλονίκης.
ΑΠΟΦΑΣΗ 1180/2014
(Αριθ. καταθ. Α` αγωγής 15420/14-06-2013).
(Αριθ. καταθ. Β`αγωγής 16951/01-07-2013).
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΕΙΔΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ
ΣΥΓΚΡΟΤΉΘΗΚΕ από τον Δικαστή Βασίλειο Κατέρη, Πρωτοδίκη, ο οποίος ορίστηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης και από τη Γραμματέα Μαρία Σαρίδου.
ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ δημόσια, στο ακροατήριό του στις 26 Σεπτεμβρίου 2013, για να δικάσει τις αγωγές με αριθμούς καταθέσεως 15420/14-06-2013 και 16951/01-07-2013, με αντικείμενο την αναπροσαρμογή μισθώματος, την απόδοση μισθίου και καταβολή μισθωμάτων και αποζημίωσης χρήσης. ΤΗΣ ΕΝΑΓΟΥΣΑΣ ΤΗΣ A΄ ΑΓΩΓΗΣ: Της εδρεύουσας στη Θεσσαλονίκη ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία «....................... Α.Ε.», νομίμως εκπροσωπουμένης, η οποία παραστάθηκε δια της πληρεξούσιας δικηγόρου της Βασιλικής Ουγιαρίδου - Αλεξοπούλου, η οποία κατέθεσε προτάσεις.
ΤΟΥ ΕΝΑΓΟΜΕΝΟΥ ΤΗΣ Α` ΑΓΩΓΗΣ: Του ..................................... του ................, κατοίκου Θεσσαλονίκης, ο οποίος παραστάθηκε δια της πληρεξούσιας δικηγόρου του Κωνσταντίνας Δάλλα, η οποία κατέθεσε προτάσεις.
ΤΟΥ ΕΝΑΓΟΝΤΟΣ ΤΗΣ Β` ΑΓΩΓΗΣ: Του ............................. του ..............., κατοίκου Θεσσαλονίκης, ο οποίος παραστάθηκε δια της πληρεξούσιας δικηγόρου του Κωνσταντίνας Δάλλα, η οποία κατέθεσε προτάσεις.
ΤΗΣ ΕΝΑΓΟΜΕΝΗΣ ΤΗΣ Β` ΑΓΩΓΗΣ: Της εδρεύουσας στη Θεσσαλονίκη ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία «....................... Α.Ε.», νομίμως εκπροσωπούμενης, η οποία παραστάθηκε δια της πληρεξούσιας δικηγόρου της Βασιλικής Ουγιαρίδου - Αλεξοπούλου, η οποία κατέθεσε προτάσεις.
Η ενάγουσα της Α` αγωγής ζητεί να γίνει δεκτή η από 13-06-2013 αγωγή της με αντικείμενο την απόδοση μισθίου, την καταβολή μισθωμάτων και αποζημίωση χρήσης, που κατατέθηκε στη Γραμματεία του ίδιου Δικαστηρίου με αριθμό 15420/14-06-2013, προσδιορίστηκε για τη δικάσιμο και γράφτηκε στο πινάκιο της 23-09-2013, οπότε αναβλήθηκε για την παρούσα δικάσιμο της 26- 09-2013. Ο ενάγων της Β` αγωγής ζητεί να γίνει δεκτή η από 28-06-2013 αγωγή του με αντικείμενο την αναπροσαρμογή μισθώματος, που κατατέθηκε στη Γραμματεία του ίδιου Δικαστηρίου με αριθμό 16951/01-07-2013 και προσδιορίστηκε για την παρούσα δικάσιμο.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα πρακτικά και στις έγγραφες προτάσεις τους.
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ, ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Οι με αριθμούς κατάθεσης 15420/14-06-2013 και 16951/01-07-2013 αγωγές, αντίστοιχα, που εκκρεμούν ενώπιον του Δικαστηρίου αυτού, πρέπει να ενωθούν και να συνεκδικασθούν, λόγω της συνάφειας που υπάρχει μεταξύ τους, αλλά και γιατί έτσι διευκολύνεται και επιταχύνεται η διεξαγωγή της δίκης, ενώ παράλληλα επέρχεται μείωση.
Κατά το άρθρο 597 παρ. 1 εδ. α` του ΑΚ, αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση, τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκεια της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο και πριν από δέκα μέρες στις άλλες μισθώσεις. Κατά την κρατούσα και ορθή άποψη, απαιτείται και εδώ, όχι απλή, αλλά υπαίτια καθυστέρηση, δηλαδή υπερημερία του μισθωτή ως προς την καταβολή του μισθώματος (ΑΚ 340 επ.), η οποία, αν το μίσθωμα είναι καταβλητέο σε ορισμένη ημέρα, επέρχεται με μόνη την παρέλευση της δήλης αυτής ημέρας, κατά τον κανόνα του άρθρου 341 παρ. 1 ΑΚ (βλ. ΕφΘεσ 2466/1996 ΕλλΔνη 38.914 και εκεί παραπομπές). Εξάλλου, κατά το άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ, που ισχύει και στις εμπορικές μισθώσεις, "αν ο μισθωτής καθυστερήσει το μίσθωμα από δυστροπία, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να ζητήσει να του αποδοθεί το μίσθιο όσο διαρκεί η μίσθωση, και αν δεν την κατήγγειλε κατά το άρθρο 597 ΑΚ. Η άσκηση της αγωγής στην περίπτωση αυτή δεν ισχύει ως καταγγελία της σύμβασης". Η δυστροπία, κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, συμπίπτει με την προαναφερόμενη υπερημερία του μισθωτή ως οφειλέτη του μισθώματος (Χαρ. Παπαδάκη, Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, έκδ. 1997, παρ. 2950, 2951 και εκεί παραπομπές). Από τις παραπάνω διατάξεις συνάγεται ότι από το ίδιο πραγματικό γεγονός ως γενεσιουργό αίτιο, δηλ. από την υπερημερία του μισθωτή ως προς την καταβολή του μισθώματος, πηγάζουν δύο δικαιώματα του εκμισθωτή, καθένα από τα οποία κατατείνει σε διαφορετικό σκοπό και συνεπάγεται διαφορετικά έννομα αποτελέσματα, αφού πράγματι η καταγγελία της μισθώσεως κατά το άρθρο 597 ΑΚ επιφέρει την άρση της μισθωτικής σχέσεως για το μέλλον (ΑΚ 587 εδ. α`), ενώ το ιδιότυπο δικαίωμα από το άρθρο 66 του ΕισΝΚΠολΔ κατευθύνεται απλώς στην απόδοση του μισθίου, χωρίς η άσκηση της να επιφέρει τη λύση της μισθώσεως, η οποία, στην περίπτωση αυτή, επέρχεται μόνο με την απόδοση του μισθίου, είτε εκουσίως είτε με την αναγκαστική εκτέλεση της οικείας δικαστικής αποφάσεως. Πρόκειται λοιπόν για δικαιώματα τα οποία συρρέουν διαζευκτικώς και επομένως, ενόψει του άρθρου 306 ΑΚ, που εφαρμόζεται και στην εν λόγω περίπτωση διαζευκτικής συρροής, η επιλογή του ενός αποκλείει την άσκηση του άλλου, χωρίς δυνατότητα μεταβολής γνώμης (βλ. ΕφΠειρ 883/1988 ΕλλΔνη 30.1056 και εκεί παραπομπές, Μπαλής, Γεν. Αρχαί, έκδ. 7η παρ. 139 αριθ. 2). Ειδικότερα, αν η μίσθωση καταγγελθεί σύμφωνα με το άρθρο 597 ΑΚ, αποκλείεται η εφαρμογή του άρθρου 66 του ΕισΝΚΠολΔ (βλ. ΕφΠειρ 883/1988 ό.π. και εκεί παραπομπές και ΕφΑθ 8292/1995 Ελλ Δνη 38.1657, που δέχεται δυνατότητα επικουρικής σώρευσης των δύο αγωγών). Αποτελεί δε ζήτημα εκτιμήσεως του δικογράφου της αγωγής το αν η απόδοση του μισθίου για καθυστέρηση του μισθώματος στηρίζεται στην πρώτη ή τη δεύτερη από τις πιο πάνω διατάξεις, είναι δε αδιάφορη για την ορθή θεμελίωση της αγωγής η χρησιμοποίηση από τον ενάγοντα του όρου "υπερημερία" ή "δυστροπία", αν δε αναφέρεται σ` αυτην ότι καταγγέλλεται η σύμβαση, η αγωγή αναμφίβολα στηρίζεται στο άρθρο 597 ΑΚ (ΕφΘεσ 2466/1996 ό.π.). Κατά το άρθρο 597 παρ. 2 του ΑΚ, η καταγγελία της μίσθωσης μένει χωρίς αποτέλεσμα αν ο μισθωτής, πριν περάσει η προθεσμία της προηγουμένης παραγράφου (1 μήνας κατά κανόνα σύμφωνα με τα εκτιθέμενα στην προηγούμενη μείζονα σκέψη), καταβάλει το καθυστερούμενο μίσθωμα μαζί με τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι ο μισθωτής, προκειμένου να καταστήσει ανενεργό την καταγγελία της μίσθωσης, οφείλει να καταβάλει εμπρόθεσμα το καθυστερούμενο μίσθωμα, δεν υποχρεούται όμως να καταβάλει οπωσδήποτε και έξοδα καταγγελίας, αλλά μόνον εφόσον έγιναν τέτοια. Επομένως, ο εκμισθωτής δανειστής των εξόδων αυτών οφείλει να γνωστοποιήσει στο μισθωτή την ύπαρξη και το ποσό τους και αν παρά τη γνωστοποίηση δεν γίνει προσφορά και, σε περίπτωση άρνησης αποδοχής της, δημόσια κατάθεση από τον τελευταίο, συντρέχει ελλιπής εκπλήρωση της υποχρέωσης του μισθωτή, με συνέπεια να μην καταστεί ανενεργός η καταγγελία της μίσθωσης (βλ. ΑΠ 587/1991 ΕλλΔνη 32. 1298, ΑΠ 1708/1991 ΕλλΔνη 32.1298, ΑΠ 1708/1991 ΕλλΔνη 34.581, ΕφΘεσ.2590/1999 Αρμ. 1999.1526, ΕφΑθ 11926/1995 ΕλλΔνη 39.185, ΕφΑθ 7368/1995 ΕλλΔνη 38.1657, Χ. Παπαδάκη, Αγωγές απόδοσης μισθίου, έκδ. B΄ No 1381, 1382). Εξ άλλου, από τη διάταξη του άρθρου 597 ΑΚ προκύπτει ότι ο εκμισθωτής που κατάγγειλε τη μίσθωση λόγω καθυστέρησης καταβολής μισθωμάτων από το μισθωτή, έχει αξίωση αποζημίωσης κατά του τελευταίου εξ αιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης. Από τη διάταξη αυτή, σε συνδυασμό και προς τα οριζόμενα στο εδ. α` του ίδιου άρθρου, συνάγεται ότι οι προϋποθέσεις αποζημίωσης για την πρόωρη λύση της μίσθωσης είναι α) έγκυρη σύμβαση μίσθωσης, β) λύση της μίσθωσης με καταγγελία κατ` άρθρο 597 ΑΚ (βλ. Γεωργιάδης-Σταθόπουλος, Αστικός Κώδικας, υπό τα άρθρα 597-598, Χ. Παπαδάκης, Αγωγές απόδοσης μισθίου, έκδ. 1990, αρ. 1454), γ) πρόωρη λύση, υπό την έννοια ότι η αποζημίωση για πρόωρη λύση ως αιτία έχει την παράβαση από μέρους του μισθωτή της υποχρεώσεως του για ορισμένη διάρκεια της μισθωτικής σύμβασης με τον εξαναγκασμό του εκμισθωτή να την καταγγείλει, διότι δεν καταβάλει το μίσθωμα και δ) υπαιτιότητα του μισθωτή ως προς την πρόωρη λύση, η οποία μεταφράζεται σε υπαιτιότητα σχετικά με την καθυστέρηση του μισθώματος. Ετσι, η ζημία του εκμισθωτή λόγω πρόωρης λύσης της ορισμένου χρόνου σύμβασης μίσθωσης, δηλαδή εκείνης που καταγγέλλεται πριν από το συμβατικό χρόνο λήξης της, συνίσταται στο διαφυγόν κέρδος, δηλαδή στο μίσθωμα ολοκλήρου του υπολοίπου χρόνου της μίσθωσης που απώλεσε ο εκμισθωτής εξαιτίας της πρόωρης λύσης της (βλ. ΑΠ 205/1997 ΕλλΔνη 37.1309, ΕφΑΘ 3405/2001 ΕλλΔνη 43.225, ΕφΠειρ 769/2001 ΕΔΠ 2002.383, ΕφΑΘ 4553/1997 ΕΔΠ 2000.349, ΕφΑΘ 2249/1997 ΕΔΠ 1999.165). Αυτό όμως οφείλεται για τον χρόνο μετά το τέλος της τυχόν παρακράτησης και εφεξής μέχρι να εκμισθωθεί, όχι βέβαια πέρα από τον ορισμένο χρόνο διαρκείας της μίσθωσης. Αν τυχόν εκμισθώθηκε σε τρίτο με μικρότερο μίσθωμα, οφείλεται η διαφορά μεταξύ παλαιού και νέου μισθώματος. Αν ο εκμισθωτής παραλείπει υπαίτια την εκμίσθωση σε άλλον, εφαρμογή έχει η διάταξη του άρθρου 300 του ΑΚ(βλ. Χ. Παπαδάκης, Αγωγές απόδοσης μισθίου, έκδ. 1990, σελ. 489-491).
Εξάλλου, κατά το άρθρο 388 του ΑΚ, αν τα πραγματικά περιστατικά στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, μεταβλήθηκαν ύστερα, από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και από τη μεταβολή αυτή, η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του, με αίτηση του οφειλέτη να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει και ν` αποφασίσει τη λύση της σύμβασης εξ ολοκλήρου ή κατά το μέρος που δεν εκτελέστηκε ακόμη. Κατά τη σαφή έννοια του παραπάνω άρθρου, το οποίο σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 7 του π.δ. 34/1995 εφαρμόζεται και στην αναπροσαρμογή του μισθώματος εμπορικών μισθώσεων, προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στους συμβαλλομένους, σε αμφοτεροβαρή σύμβαση, όπως και εκείνη της μίσθωσης, το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσουν από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλομένης παροχής στο μέτρο που αρμόζει, είναι : α) η μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, β) η μεταβολή να επακολουθήσει την κατάρτιση της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους, που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, και γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της αντιπαροχής να γίνεται υπέρμετρα επαχθής. Η εφαρμογή δηλαδή της ερμηνευομένης διάταξης προϋποθέτει, ότι τα μέρη, κατά το χρόνο κατάρτισης της σύμβασης, έλαβαν υπόψη τους περιστατικά, στα οποία θεμελίωσαν το περιεχόμενο της σύμβασης και απέβλεψαν σε αυτά, τα οποία και απετέλεσαν το βάθρο της σύμβασης, στη συνέχεια, όμως, απαιτείται, τα όσα περιστατικά θεμελίωσαν την απόφαση των συμβαλλομένων, περί κατάρτισης της σύμβασης, να μεταβλήθηκαν σε χρόνο μεταγενέστερο, τα δε γεγονότα, τα οποία προκάλεσαν τη μεταβολή να έχουν χαρακτήρα έκτακτο και να μην μπορούσαν να προβλεφθούν, πράγμα που συμβαίνει όταν τα παρεμβαλλόμενα περιστατικά, που εισχώρησαν στη σύμβαση, δεν ήταν δυνατόν να διαγνωσθούν, υπό ομαλές οικονομικές συνθήκες. Οχι, όμως, οποιαδήποτε μεταβολή επιδρά στην κατάληξη ή και στην αναπροσαρμογή της σύμβασης, αλλά μόνον εκείνη, που έχει ως συνέπεια, η παροχή του οφειλέτη να θεωρείται υπέρμετρα επαχθής. Αυτό συμβαίνει όταν ο οφειλέτης, συνεπεία εκτάκτων γεγονότων βρίσκεται σε πλήρη κατάλυση της ισορροπίας μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, και μάλιστα σε τέτοια κατάσταση, ώστε αυτός μεν εκτελώντας τη σύμβαση, να υφίσταται ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία, που προκλήθηκε εκτάκτως και απρόοπτος, ο δε αντισυμβαλλόμένος να ωφελείται υπέρμετρα, από την περιουσία του υπόχρεου, ενώ αν εξελισσόταν ομαλά η σύμβαση, η οικονομική επιβάρυνση θα ήταν συνήθης και αυτή που είχε προβλεφθεί. Το υπέρμετρο της επάχθειας συνιστά το αφετήριο στάδιο κρίσης εφαρμογής του άρθρου 388 του ΑΚ και το δικαστήρια θα επέμβει με βάση τα αντικειμενικά κριτήρια, αναπλάσσοντας το περιεχόμενο της σύμβασης και αναπροσαρμόζοντας την παροχή έναντι της αντιπαροχής (βλ. ΑΠ 1382/1992, ΝοΒ 46, 513, ΑΠ 290/1992, ΕλΔ 34, 1082, ΑΠ 1138/1990, ΕλΔ 32, 802, ΕφΑΘ 7308/1999, ΕΔΠ 2000, 370, ΕφΑΘ 11145/1996, ΕΔΠ 1998, 92, ΕφΑΘ 8485/1993, ΕλΔ 35, 1143).
Περαιτέρω, η διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ κατά την οποία «ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη» εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αύτη απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 του ΑΚ, παρέχει δε η διάταξη αυτή στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή περιορίζει με βάση αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης. Ο μισθωτής επομένως έχει τη δυνατότητα να ζητήσει κατά το άρθρο 288 του ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλομένου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απροβλέπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσον ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές, οπότε επιβάλλεται σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη - παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πάντοτε πρέπει να συνεκτιμάται - η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (βλ. Ολ ΑΠ 9/1997, ΕλΔ 38, 767, ΑΠ 103/2001, ΕλΔ 42, 714, ΑΠ 976/1999, ΕλΔ41, 118, ΑΠ 486/1998, ΕΔΠ 1998, 244, ΑΠ 581/1997, ΕλΔ 39, 119, ΑΠ 1346/1993, ΕλΔ 35, 1597, ΑΠ 293/1992, ΕλΔ 34, 1293). Εξάλλου, το σχετικό δικαίωμα, που απορρέει από τις διατάξεις των άρθρων 288 και 388 του ΑΚ, για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικό, διότι αποτελεί διαμόρφωση της ενοχής στο προσήκον μέτρο, συνιστά δηλαδή διάπλαση ενός από τα στοιχεία της μισθωτικής σύμβασης, με συνέπεια η σχετική αγωγή και η απόφαση που αναπροσαρμόζει το μίσθωμα και ως προς το σημείο αυτό να είναι διαπλαστική (βλ. ΑΠ 1346/1993, ΕλΔ 35, 1597, ΕφΑθ 6578/2000, ΕλΔ 41, 1684, Χ. Παπαδάκη, Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων, αριθ. 2589 εκ.. Μ. Ραψομανίκη, ΕΕΝ 45, 623).
Ακόμη, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 601 ΑΚ, «ο μισθωτής για όσο χρόνο μετά τη λήξη της μίσθωσης παρακρατεί το μίσθιο οφείλει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς αυτό να αποκλείει το δικαίωμα του εκμισθωτή να απαιτήσει και άλλη περαιτέρω ζημία». Από τη διάταξη αυτή συνάγεται ότι ο προϋποθέσεις για την απαίτηση του συμφωνημένου μισθώματος (ως αποζημίωση χρήσης) είναι η λήξη της μίσθωσης και η μετά ταύτα παράνομη παρακράτηση του μισθίου από το μισθωτή, χωρίς να ερευνάται αν ο εκμισθωτής υπέστη ζημία από την καθυστέρηση της απόδοσης, εφόσον τέτοια προϋπόθεση δεν τίθεται στο νόμο (βλ. ΑΠ 212/000 ΕλλΔνη 41.755, ΕφΑΘ 6027/1999 ΕλλΔνη 41.523).
Στην υπό κρίση Α` αγωγή η ενάγουσα - εκμισθώτρια ζητεί, 1) να υποχρεωθεί ο εναγόμενος - μισθωτής, καθώς και κάθε τρίτος που έλκει από αυτόν δικαιώματα επί των επιδίκων μισθίων, με απόφαση προσωρινώς εκτελεστή, να της αποδώσει τη χρήση των περιγραφομένων στην αγωγή μισθίων ακινήτων, ήτοι, α) ένα ισόγειο κατάστημα επί της οδού ..................... αρ. ..........εμβαδού καθαρού 459,26 τ.μ και μικτού 482,22 τ.μ. , ύψους 5,65μ. και β) μια υπόγεια αποθήκη που συνορεύει με το κατάστημα, καθαρής επιφανείας 301,30τ.μ., επειδή έληξε η μίσθωση με καταγγελία που έγινε με την από 05-06-2013 εξώδικο καταγγελία, η οποία επιδόθηκε στον εναγόμενο δυνάμει της υπ` αριθ.10973/06-06-2013 έκθεσης επιδόσεως του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης Δημητρίου Τσότσου, λόγω καθυστέρησης του εναγόμενου περί την καταβολή των αναφερομένων στην αγωγή μισθωμάτων, 2) να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να της καταβάλει το συνολικό ποσό των (156.741,62) € το οποίο αφορά οφειλόμενα μισθώματα για το χρονικό διάστημα από (01-01-2013 έως 30-06-2013, όπως αναλυτικά περιγράφονται στην αγωγή, καθώς και για το χρονικό διάστημα από 01-07-2013 έως 31-07-2013, οπότε και επήλθαν τα αποτελέσματα της καταγγελίας το ποσό των (28.278,05) €, τα οποία, παρά τις επανειλημμένες προς αυτήν οχλήσεις του, αρνείται να καταβάλει, καθώς επίσης, κατ` ορθή εκτίμηση του δικογράφου της αγωγής, αποζημίωση χρήσης για το χρονικό διάστημα από 06-07- 2013 μέχρι την 26-09-2013, νομιμοτόκως από την 07-07-2013, όπως λεπτομερώς αναφέρεται στην αγωγή και να καταδικαστεί η εναγομένη στην δικαστική του δαπάνη. Η αγωγή παραδεκτά φέρεται για να συζητηθεί κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 648 έως 662 του ΚΠολΔ (άρθρα 647 παρ. 1 του ιδίου κώδικα και 48 παρ. 1 εδ. γ` του π.δ 34/1995) ενώπιον του αρμοδίου τούτου καθ` ύλην και κατά τόπον Δικαστηρίου (άρθρα 14 παρ. 1 περ. β`, 16 αρ. 1, 29 παρ. 1 ΚΠολΔ και 48 παρ. 1 του π.δ 34/1995, είναι νόμιμη στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 361, 574, 595, 341, 345, 346, 597, 601 του ΑΚ, 907, 910 αρ. 2 και 176 του ΚΠολΔ και έχει καταβληθεί το τέλος δικαστικού ενσήμου που αναλογεί στο αντικείμενο της διαφοράς (βλ. το υπ` αριθ. 4183361/01-10-2013 διπλότυπο είσπραξης της Β`- Γ` Δ.Ο.Υ. Θεσσαλονίκης, το υπ` αριθ. 4562111/01-10-2013 γραμμάτιο είσπραξης τηςΕΤΕ και την υπ` αριθ. 57/01-10-2013 απόδειξη εισπράξεως της ΕΤΕ που προσκομίζει η ενάγουσα). Εφόσον δε προσκομίζεται και η προβλεπόμενη από τη διάταξη του άρθρου 81 §1, 3 του Ν.2238/1994 βεβαίωση του αρμόδιου Οικονομικού Εφόρου (βλ. το υπ` αριθ. πρωτ. 22552/20-09-2013 πιστοποιητικό του Προϊσταμένου της Δ.Ο.Υ. ΦΑΕ Θεσσαλονίκης), πρέπει να εξεταστεί περαιτέρω στην ουσία της.
Περαιτέρω η εναγόμενη, με τις έγγραφες προτάσεις, που κατέθεσε στο ακροατήριο αυτού του Δικαστηρίου κατά την έναρξη της συζητήσεως επί της ουσίας της κρινομένης υποθέσεως, συνομολόγησε τη σύναψη της μίσθωσης και το ύψος του μισθώματος και προέβαλε, 1) την ένσταση συμψηφισμού ισχυριζόμενος ότι δαπάνησε το συνολικό ποσό των (88.700) € για την νομιμοποίηση του αποθηκευτικού χώρου, αφού διαφορετικά δεν θα μπορούσε να λειτουργήσει η επιχείρηση του και 2) την ένσταση καταχρηστικής ασκήσεως του δικαιώματος της ενάγουσας για την απόδοση του μισθίου χώρου, το οποίο υπερβαίνει τα όρια του άρθρου 281 ΑΚ, ενώ εισπράττει μίσθωμα και στον οποίο μίσθιο χώρο εργάζονται (500) εργαζόμενοι.
Κατά τις διατάξεις των άρθρων 440 και 441 ΑΚ, με τον συμψηφισμό αποσβέννυνται, εφόσον καλύπτονται, οι μεταξύ δύο προσώπων αμοιβαίες απαιτήσεις, εάν είναι ομοειδείς κατ` αντικείμενο και ληξιπρόθεσμες. Ο συμψηφισμός χωρεί αν ο ένας επικαλεσθεί αυτόν με δήλωση του προς τον έτερο και με την πρόταση αυτού οι αμοιβαίες απαιτήσεις αποσβέννυνται αναδρομικώς από τον χρόνο που συνυπήρξαν. Ο συμψηφισμός κατά συνέπεια επέρχεται "διά" της προτάσεως του και "από" την πρόταση, η δε δήλωση του οφειλέτη περί συμψηφισμού είναι διαπλαστική μονομερής δικαιοπραξία απευθυντέα προς το δανειστή της κύριας απαίτησης, που περιέχει διάθεση της ανταπαίτησης (βλ. ΑΠ 1219/1998 ΕλλΔνη 40(1999).636, ΕΑ 9869/1998 ΕλλΔνη 40(1999). 1195). Εξάλλου, κατά την έννοια της διατάξεως του άρθρου 442 ΑΚ, η πρόταση του συμψηφισμού μπορεί να γίνει μέχρι το τέλος της πρώτης συζητήσεως, όπως προβάλλεται και κάθε άλλη ένσταση, χωρίς δηλαδή να είναι εκκαθαρισμένη η ανταπαίτηση και χωρίς να υπόκειται σε περιορισμούς από πλευράς αποδείξεως της ανταπαιτήσεως, ενώ μετά την πρώτη συζήτηση στον πρώτο βαθμό (και εφόσον δεν είναι οψιγενής) καθώς και στην κατ` έφεση δίκη, μπορεί να γίνει κατά της επίδικης απαίτησης μόνο εφόσον αποδεικνύεται παραχρήμα (ήτοι με έγγραφο ή δικαστική ομολογία του αντιδίκου) (βλ. ΕΑ 570/1999 ΕλλΔνη .40(1999). 1194).
Από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων των διαδίκων που εξετάσθηκαν στο ακροατήριο αυτού του Δικαστηρίου και περιέχονται στα ταυτάριθμα με την απόφαση αύτη πρακτικά δημόσιας συνεδριάσεως, όλα τα προσκομιζόμενα έγγραφα, μερικά από τα οποία μνημονεύονται παρακάτω χωρίς να παραλειφθεί η συνεκτίμηση κανενός, από τις ομολογίες για τις οποίες θα γίνει παρακάτω ειδική και περιοριστική μνεία, από τις φωτογραφίες που επικαλείται και νομίμως προσκομίζει η ενάγουσα της Α` αγωγής, οι οποίες δεν αμφισβητούνται, αποδείχθηκαν τα εξής πραγματικά περιστατικά για την υπόθεση αυτή: Με το από 28-07-2008 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης ακινήτου η ενάγουσα εκμίσθωσε στον εναγόμενο για δώδεκα έτη, α) ένα ισόγειο κατάστημα επί της οδού .................... αρ. ................εμβαδού καθαρού 459,26 τ.μ και μικτού 482,22 τ.μ., ύψους 5,ό5μ. και β) μια υπόγεια αποθήκη που συνορεύει με το κατάστημα, καθαρής επιφανείας 301,30τ.μ. για να στεγάσει σ` αυτά όσες από τις δραστηριότητες θέλει υπό τις νομικές μορφές και επωνυμίες, α) «.........................................» β) «.................. A.E.» ή ακόμη και να το χρησιδανείσει σε γ) επιχείρηση όπου μέτοχοι θα είναι ο ίδιος και η οικογένεια του ή δ) σε γιατρούς συνεργαζόμενους με την ............ Η επαγγελματική αυτή μίσθωση άρχισε από την 01-01-2009 και λήγει την 31-12-2020. Το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε για το 1° έτος της μίσθωσης στο ποσόν των (24.500) €, πλέον χαρτοσήμου εκ 3,6% ποσού (882) €, ήτοι συνολικά ποσού (25.382) €. καταβαλλόμενο εντός του πρώτου δεκαημέρου κάθε μισθωτικού μήνα. Επίσης αποδείχθηκε ότι το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε να αναπροσαρμόζεται την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους κατά το ποσοστό του ετήσιου πληθωρισμού, όπως αυτός ανακοινώνεται επισήμως από την Τράπεζα της Ελλάδας. Το μηνιαίο μίσθωμα, αναπροσαρμοζόμενο κατ` έτος κατά το ποσοστό του πληθωρισμού ανήλθε για μεν το έτος 2012 στο ποσό των (27.078,78) €, πλέον του αναλογούντος φόρου χαρτοσήμου 3,6% ποσού (974,84) €, δηλαδή εν συνολικά ποσό (28.053,62 €, από δε 1ης Ιανουαρίου 2013 ανήλθε στο ποσό των (27.295,41) €. πλέον του φόρου χαρτοσήμου εκ ποσού (982,64)€, δηλαδή συνολικά ποσό (28.278,05) €. Ωστόσο ο εναγόμενος, μολονότι χρησιμοποιεί έκτοτε ανενόχλητα τα μίσθια, καθυστερεί από δυστροπία να καταβάλλει, υπόλοιπο μηνός Ιανουαρίου του 2013 εκ ποσού (15.351,37) €, καθώς και τα μισθώματα των μηνών Φεβρουαρίου, Μαρτίου, Απριλίου, Μαΐου και Ιουνίου του 2013 συνολικού ποσού (141.390,25) € (28.278,05 € Χ 5 μήνες = 341.390,25 €). Hτοι συνολικά οφείλει το ποσό των (156.741,62) € (141.390,25 + 15.351,37= 156.741,62 €). το οποίο, παρά τις επανειλημμένες προς αυτήν οχλήσεις της, αρνείται να καταβάλει. Για το λόγο αυτό, δηλαδή εξαιτίας της καθυστέρησης, του εναγόμενου της Α` αγωγής να καταβάλλει τα ως άνω οφειλόμενα μισθώματα, η ενάγουσα κατήγγειλε τη μίσθωση κατ` άρθρο 597 ΑΚ με την από 05-06-2013 εξώδικο καταγγελία της, η οποία επιδόθηκε στον εναγόμενο δυνάμει της υπ` αριθ. 10973/06-06-2013 έκθεσης επιδόσεως του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης Δημητρίου Τσότσου. Τα αποτελέσματα της καταγγελίας αυτής επήλθαν στις 06-07- 2013, καθόσον ο εναγόμενος δεν αποδείχθηκε ότι κατέβαλε τα οφειλόμενα μισθώματα, τους τόκους και τα τυχόν έξοδα καταγγελίας και επομένως η επίδικη σύμβαση μίσθωσης λύθηκε σύμφωνα με τις προεκτεθείσες διατάξεις του Αστικού Κώδικα, σε συνδυασμό και προς εκείνες των άρθρων 241 εδ. α΄, 242 και 243 εδ. β` του ιδίου Κώδικα.
Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι ο εναγόμενος εξακολουθούσε να χρησιμοποιεί τα μίσθια ακίνητα μετά την ασκηθείσα καταγγελία της μισθώσεως, ως ανωτέρω, χωρίς να έχει καταβάλει αποζημίωση χρήσης ίση προς το μηνιαίο μίσθωμα, για το χρονικό διάστημα από 06-07-2013 έως 26-09-2013 (ημερομηνία συζητήσεως της παρούσας αγωγής) ανερχόμενη στο συνολικό ποσό των (84.834,15) € (28.278,05 μηνιαίο μίσθωμα Χ 3 μήνες = 84.834,15 €. Συνεπώς ο εναγόμενος οφείλει, α) υπόλοιπο μισθώματος μηνός Ιανουαρίου του 2013 εκ ποσού (15.351,37) €, καθώς και τα μισθώματα των μηνών Φεβρουαρίου, Μαρτίου, Απριλίου, Μαΐου και Ιουνίου του 2013 συνολικού ποσού (141.390,25) € (28.278,05 € Χ 5 μήνες = 141.390,25 €). Hτοι συνολικά οφείλει το ποσό των (156.741,62) € (141.390,25 + 15.351,37= 156.741,62 €) συμπεριλαμβανομένου και του αναλογούντος τέλος χαρτοσήμου, με το νόμιμο τόκο από την επομένη της ημέρας, κατά την οποία έπρεπε να καταβληθεί έκαστο επί μέρους χρηματικό κονδύλιο και β) ως αποζημίωση χρήσης το συνολικό ποσό των (84.834,15) €, ήτοι για χρονικό διάστημα από 06-07-2013 έως 26-09-2013 (28.278,05 μηνιαίο μίσθωμα Χ 3 μήνες = 84.834.15 €), επειδή αποδείχθηκε ότι ο εναγόμενος εξακολούθησε να χρησιμοποιεί τα μίσθια ακίνητα χωρίς να καταβάλει στην ενάγουσα, ως αποζημίωση χρήσης, τα μετά το επίδικο διάστημα και μέχρι και 26-09-2013 απαιτητά μισθώματα.
Περαιτέρω απορριπτέα καθίσταται η προβληθείσα ένσταση συμψηφισμού του εναγομένου, ισχυριζόμενου ότι δαπάνησε το συνολικό ποσό των (88.700) € για την νομιμοποίηση του αποθηκευτικού χώρου, αφού διαφορετικά δεν θα μπορούσε να λειτουργήσει η επιχείρηση του, καθόσον, σύμφωνα με το άρθρο 6 παρ. 3 του ως άνω από 28-07-2008 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης ακινήτου, στο οποίο ορίζεται ότι, «Η Εκμισθώτρια υποχρεούται να παράσχει την τυπική συνδρομή της στον Μισθωτή για την διενέργεια των διαρρυθμίσεων και τροποποιήσεων της παραγράφου 2 του άρθρου 5 του παρόντος, όπως π.χ. υπογραφή αιτήσεων για την λήψη αδειών, για ηλεκτροδότηση κλπ, πάντοτε με επιμέλεια, ευθύνη και δαπάνες του Μισθωτή. Επίσης η Εκμισθώτρια, ως ιδιοκτήτρια του μισθίου, υποχρεούται να υπογράφει όλα τα προβλεπόμενα από την ισχύουσα νομοθεσία έγγραφα (όπως δηλώσεις, αιτήσεις κλπ), προκειμένου ο Μισθωτής να υποβάλλει ολοκληρωμένο φάκελο στις αρμόδιες αρχές για την έκδοση άδειας λειτουργίας του ιατρικού - ακτινολογικού κέντρου. Η Εκμισθώτρια όμως σε καμία περίπτωση δεν ευθύνεται αν ο Μισθωτής τελικώς δεν επιτύχει την άδεια λειτουργίας του Ιατρικού Κέντρου. Στην περίπτωση αυτή θα λυθεί η μίσθωση, αλλά η καταβληθείσα εγγύηση θα παραμείνει στα χέρια της Εκμισθώτρια ως ποινική ρήτρα και αναπόδεικτη αποζημίωση για την εν γένει ζημία που θα υποστεί η Εκμισθώτρια από τη λύση της μίσθωσης», η ενάγουσα δεν είχε υποχρέωση για την καταβολή των δαπανών νομιμοποίησης του μισθίου αποθηκευτικού χώρου, η οποία βαρύνει τον μισθωτή.
Εξάλλου, κατά την αληθή έννοια της διάταξης του άρθρου 281 του Α Κ, η οποία σκοπεύει στην πάταξη της κακοπιστίας και της ανηθικότητας κατά την άσκηση κάθε δικαιώματος, το δικαίωμα θεωρείται ότι ασκείται καταχρηστικά, όταν η συμπεριφορά του δικαιούχου που προηγήθηκε της άσκησης του και η διαμορφωθείσα κατά το διάστημα που μεσολάβησε πραγματική κατάσταση, καθιστούν επαχθή τη μεταγενέστερη άσκηση του. Αντίθετα μόνη η μακρά αδράνεια του δικαιούχου δεν αρκεί για να καταστήσει καταχρηστική την άσκηση του δικαιώματος του, γιατί διαφορετικά αυτή δεν θα διέφερε από τη σιωπηρά παραίτηση από του δικαιώματος ή από το θεσμό της παραγραφής, εκτός αν συνοδεύεται και από άλλα περιστατικά αναγόμενα στη συμπεριφορά του δικαιούχου, από τα οποία να δημιουργήθηκε στον υπόχρεο η εύλογη πεποίθηση ότι αποκλείεται και στο μέλλον η άσκηση του δικαιώματος, με βάση δε την πεποίθηση αύτη" πρέπει να διαμορφώθηκε στη συνέχεια πραγματική κατάσταση, της οποίας η ανατροπή με την άσκηση του δικαιώματος πρέπει να συνεπάγεται για τον υπόχρεο δυσβάστακτες συνέπειες καθ` υπέρβαση προφανή των ορίων που επιβάλλονται από την καλή πίστη, τα χρηστά ήθη και τον κοινωνικοοικονομικό σκοπό του δικαιώματος, ώστε για την αποτροπή αυτών να κρίνεται, με γνώμονα την καλή πίστη και τα χρηστά ήθη, οπιβοβλημένη η θυσία του αξιουμένου δικαιώματος (βλ. ΑΠ 205/2001 ΕλλΔνη 42.1571, ΑΠ 196/2001 Ελλ,Δνη 42.1570, ΑΠ 1203/2000 ΕλλΔνη 43.126, ΑΠ 551/1998 ΕλλΔνη 39.1296, ΟλΑΠ 1/1997).
Επομένως πρέπει να απορριφθεί, ως νόμω αβάσιμη και η προβληθείσα από τον εναγόμενο ένσταση καταχρηστικής ασκήσεως του δικαιώματος (281 ΑΚ), αφού τα επικαλούμενα και περιεχόμενα σ` αυτήν πραγματικά περιστατικά δεν περιάγουν την άσκηση του δικαιώματος της ενάγουσας για την άσκηση του δικαιώματος της απόδοσης μισθίου σε αντίθεση προς τους ορισμούς του άρθρου 281 ΑΚ, ενόψει και του ότι δεν γίνεται επίκληση των αναγκαίων, σύμφωνα με τα εκτιθέμενα στην προηγηθείσα νομική σκέψη, ιδιαίτερων περιστατικών αναγόμενων στη συμπεριφορά της ενάγουσας, από τα οποία να δημιουργήθηκε στον εναγόμενο ευλόγως η πεποίθηση ότι αποκλείεται στο μέλλον η άσκηση του επίδικου δικαιώματος.
Οσον αφορά το αίτημα στην Β` υπό κρίση αγωγή της μείωσης του μισθώματος κατ` άρθρο 288 ΑΚ επικαλούμενος ο ενάγων της αγωγής αυτής οικονομική δυσπραγία λόγω της γενικότερης οικονομικής κρίσης, αυτό θα πρέπει ν` απορριφθεί ως ουσία αβάσιμο, καθόσον, όπως αναφέρεται στην ανωτέρω σχετική μείζονα σκέψη, ο συμβαλλόμενος, ο οποίος βρίσκεται σε υπερημερία σχετικά με την εκπλήρωση της παροχής του κατά το χρόνο κατά τον οποίο επέρχεται η μεταβολή των συνθηκών (η εναγόμενη εν προκειμένω), δεν έχει δικαίωμα να επικαλεσθεί την προστασία των άρθρων 388 και 288 του ΑΚ, γιατί η επέλευση των δυσμενών συνεπειών της υπερημερίας του τον βαρύνει (ΑΚ 344), δεδομένου ότι η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ στηρίζεται στην καλή πίστη και προστατεύει μόνο τον καλόπιστο και όχι τον υπερήμερο - υπαίτιο οφειλέτη. Στην προκειμένη περίπτωση ο ενάγων της υπό κρίση Β` αγωγής με τον εν λόγω ισχυρισμό της αιτείται τη μείωση του μισθώματος κατ` άρθρο 288 ΑΚ για τα οφειλόμενα από την επίδοση της υπό κρίση αγωγής, ήτοι για μισθώμιατα για την καταβολή των οποίων αυτή βρίσκεται σε υπερημερία και συνεπώς δεν δικαιούται να επικαλεστεί την προστασία του άρθρου 288 ΑΚ ζητώντας μείωση μισθώματος για οφειλόμενα μισθώματα και γιαυτό πρέπει ο εν λόγω ισχυρισμός της να απορριφθεί ως ουσία αβάσιμος.
Επιπλέον τυγχάνει απορριπτέα ως άνευ αντικειμένου η ασκηθείσα Β` υπό κρίση αγωγή, καθόσον δεν έχει έννομο συμφέρον, δεδομένου ότι, δέκτης γενομένης της υπό κρίση Α` αγωγής ως προς την απόδοση του μισθίου λόγω λύσεως της υφιστάμενης μισθώσεως ένεκα της ασκηθείσα καταγγελίας του άρθρου 597 ΑΚ, η ένδικη μίσθωση έχει λυθεί.
Κατ` ακολουθίαν όσων προαναφέρθηκαν πρέπει να γίνει εν μέρει δέκτη ως βάσιμη κατ` ουσίαν η Α` αγωγή, απορριπτόμενων ως ουσία αβάσιμων των περί του αντιθέτου ισχυρισμών του εναγομένου, να καταδικαστεί ο εναγόμενος στην καταβολή των δικαστικών εξόδων της ενάγουσας (άρθρο 176 του ΚΠολΔ), να κηρυχθεί προσωρινά εκτελεστή η παρούσα (άρθρα 907, 910 αρ. 2 του ΚΠολΔ) και να υποχρεωθεί ο εναγόμενος - μισθωτής, 1) να αποδώσει στην ενάγουσα της Α` αγωγής τη χρήση των μισθίων ακινήτων και 2) να καταβάλει στην ενάγουσα, α) υπόλοιπο μισθώματος μηνός Ιανουαρίου του 2013 εκ ποσού (15.351.37) €, καθώς και τα μισθώματα των μηνών Φεβρουαρίου, Μαρτίου, Απριλίου, Μαΐου και Ιουνίου του 2013 συνολικού ποσού (141.390,25) € (28.278,05 € Χ 5 μήνες = 141.390,25 €). Ητοι συνολικά οφείλει το ποσό των (156.741,62) € (141.390,25 + 15.351,37= 156.741,62 €) συμπεριλαμβανομένου και του αναλογούντος τέλος χαρτοσήμου, με το νόμιμο τόκο από την επομένη της ημέρας, κατά την οποία έπρεπε να καταβληθεί έκαστο επί μέρους χρηματικό κονδύλιο και β) ως αποζημίωση χρήσης το συνολικό ποσό των (84.834.15) €, ήτοι για χρονικό διάστημα από 06-07-2013 έως 26-09-2013 (28.278,05 μηνιαίο μίσθωμα Χ 3 μήνες = 84.834,15 €), επειδή αποδείχθηκε ότι ο εναγόμενος εξακολούθησε να χρησιμοποιεί τα μίσθια ακίνητα χωρίς να καταβάλει στην ενάγουσα, ως αποζημίωση χρήσης, τα μετά το επίδικο διάστημα και μέχρι και 26-09-2013 απαιτητά μισθώματα. Εξάλλου, πρέπει να απορριφθεί στο σύνολο της ως κατ` ουσίαν αβάσιμη η Β` υπό κρίση αγωγή και ο ενάγων πρέπει να καταδικαστεί στην δικαστική δαπάνη της εναγομένης.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΔΙΚΑΖΟΝΤΑΣ αντιμωλία των διαδίκων.
ΣΥΝΕΚΔΙΚΑΖΕΙ την υπ` αριθ. καταθ. 15420/14-06-2013 Α` αγωγή και την υπ` αριθ. καταθ. 16951/01-07-2013 Β ` αγωγή.
ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ την υπ` αριθ. καταθ. 16951/01-07-2013 Β` αγωγή.
ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ τον ενάγοντα της Β` αγωγής στην καταβολή της δικαστικής δαπάνης της εναγομένης, την οποία ορίζει στο ποσό των διακοσίων πενήντα ευρώ (250) €.
ΔΕΧΕΤΑΙ την υπ` αριθ. καταθ. 15420/14-06-2013 Α΄ αγωγή.
ΥΠΟΧΡΕΩΝΕΙ, 1) τον εναγόμενο της Α` αγωγής, ως και κάθε τρίτο, που έλκει δικαιώματα από αυτόν, να αποδώσει στην ενάγουσα, τη χρήση των μισθίων ακινήτων, ήτοι, α) ένα ισόγειο κατάστημα επί της οδού ..................... αρ. ....... εμβαδού καθαρού 459,26 τ.μ και μικτού 482,22 τ.μ., ύψους 5,65μ. και β) μια υπόγεια αποθήκη που συνορεύει με το κατάστημα, καθαρής επιφανείας 301,30τ.μ... 2) να καταβάλει στην ενάγουσα, α) το συνολικό ποσό των εκατόν πενήντα έξι χιλιάδων επτακοσίων σαράντα ενός ευρώ και εξήντα δύο λεπτών (156.741,62) € και β) να καταβάλει στην ενάγουσα το συνολικό ποσό των ογδόντα τεσσάρων χιλιάδων οκτακοσίων τριάντα τεσσάρων ευρώ και δέκα πέντε λεπτών (84.834,15) €, ως αποζημίωση χρήσης, νομιμοτόκως από της επιδόσεως της αγωγής μέχρις εξοφλήσεως.
ΚΗΡΥΣΣΕΙ την απόφαση ως προς την αμέσως προηγούμενη διάταξη της προσωρινά εκτελεστή.
ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ τον εναγόμενο της Α` αγωγής στην καταβολή της δικαστικής δαπάνης της ενάγουσας, την οποία ορίζει στο ποσό των εννέα χιλιάδων οκτακοσίων πενήντα ευρώ (9.850) €.
ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίστηκε και δημοσιεύθηκε στο ακροατήριο του στη Θεσσαλονίκη στις 17 Ιανουαρίου 2014 σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση απόντων των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων τους.
Ο ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
Ν.Σ.
(Αριθ. καταθ. Α` αγωγής 15420/14-06-2013).
(Αριθ. καταθ. Β`αγωγής 16951/01-07-2013).
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΕΙΔΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ
ΣΥΓΚΡΟΤΉΘΗΚΕ από τον Δικαστή Βασίλειο Κατέρη, Πρωτοδίκη, ο οποίος ορίστηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης και από τη Γραμματέα Μαρία Σαρίδου.
ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ δημόσια, στο ακροατήριό του στις 26 Σεπτεμβρίου 2013, για να δικάσει τις αγωγές με αριθμούς καταθέσεως 15420/14-06-2013 και 16951/01-07-2013, με αντικείμενο την αναπροσαρμογή μισθώματος, την απόδοση μισθίου και καταβολή μισθωμάτων και αποζημίωσης χρήσης. ΤΗΣ ΕΝΑΓΟΥΣΑΣ ΤΗΣ A΄ ΑΓΩΓΗΣ: Της εδρεύουσας στη Θεσσαλονίκη ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία «....................... Α.Ε.», νομίμως εκπροσωπουμένης, η οποία παραστάθηκε δια της πληρεξούσιας δικηγόρου της Βασιλικής Ουγιαρίδου - Αλεξοπούλου, η οποία κατέθεσε προτάσεις.
ΤΟΥ ΕΝΑΓΟΜΕΝΟΥ ΤΗΣ Α` ΑΓΩΓΗΣ: Του ..................................... του ................, κατοίκου Θεσσαλονίκης, ο οποίος παραστάθηκε δια της πληρεξούσιας δικηγόρου του Κωνσταντίνας Δάλλα, η οποία κατέθεσε προτάσεις.
ΤΟΥ ΕΝΑΓΟΝΤΟΣ ΤΗΣ Β` ΑΓΩΓΗΣ: Του ............................. του ..............., κατοίκου Θεσσαλονίκης, ο οποίος παραστάθηκε δια της πληρεξούσιας δικηγόρου του Κωνσταντίνας Δάλλα, η οποία κατέθεσε προτάσεις.
ΤΗΣ ΕΝΑΓΟΜΕΝΗΣ ΤΗΣ Β` ΑΓΩΓΗΣ: Της εδρεύουσας στη Θεσσαλονίκη ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία «....................... Α.Ε.», νομίμως εκπροσωπούμενης, η οποία παραστάθηκε δια της πληρεξούσιας δικηγόρου της Βασιλικής Ουγιαρίδου - Αλεξοπούλου, η οποία κατέθεσε προτάσεις.
Η ενάγουσα της Α` αγωγής ζητεί να γίνει δεκτή η από 13-06-2013 αγωγή της με αντικείμενο την απόδοση μισθίου, την καταβολή μισθωμάτων και αποζημίωση χρήσης, που κατατέθηκε στη Γραμματεία του ίδιου Δικαστηρίου με αριθμό 15420/14-06-2013, προσδιορίστηκε για τη δικάσιμο και γράφτηκε στο πινάκιο της 23-09-2013, οπότε αναβλήθηκε για την παρούσα δικάσιμο της 26- 09-2013. Ο ενάγων της Β` αγωγής ζητεί να γίνει δεκτή η από 28-06-2013 αγωγή του με αντικείμενο την αναπροσαρμογή μισθώματος, που κατατέθηκε στη Γραμματεία του ίδιου Δικαστηρίου με αριθμό 16951/01-07-2013 και προσδιορίστηκε για την παρούσα δικάσιμο.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα πρακτικά και στις έγγραφες προτάσεις τους.
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ, ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Οι με αριθμούς κατάθεσης 15420/14-06-2013 και 16951/01-07-2013 αγωγές, αντίστοιχα, που εκκρεμούν ενώπιον του Δικαστηρίου αυτού, πρέπει να ενωθούν και να συνεκδικασθούν, λόγω της συνάφειας που υπάρχει μεταξύ τους, αλλά και γιατί έτσι διευκολύνεται και επιταχύνεται η διεξαγωγή της δίκης, ενώ παράλληλα επέρχεται μείωση.
Κατά το άρθρο 597 παρ. 1 εδ. α` του ΑΚ, αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση, τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκεια της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο και πριν από δέκα μέρες στις άλλες μισθώσεις. Κατά την κρατούσα και ορθή άποψη, απαιτείται και εδώ, όχι απλή, αλλά υπαίτια καθυστέρηση, δηλαδή υπερημερία του μισθωτή ως προς την καταβολή του μισθώματος (ΑΚ 340 επ.), η οποία, αν το μίσθωμα είναι καταβλητέο σε ορισμένη ημέρα, επέρχεται με μόνη την παρέλευση της δήλης αυτής ημέρας, κατά τον κανόνα του άρθρου 341 παρ. 1 ΑΚ (βλ. ΕφΘεσ 2466/1996 ΕλλΔνη 38.914 και εκεί παραπομπές). Εξάλλου, κατά το άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ, που ισχύει και στις εμπορικές μισθώσεις, "αν ο μισθωτής καθυστερήσει το μίσθωμα από δυστροπία, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να ζητήσει να του αποδοθεί το μίσθιο όσο διαρκεί η μίσθωση, και αν δεν την κατήγγειλε κατά το άρθρο 597 ΑΚ. Η άσκηση της αγωγής στην περίπτωση αυτή δεν ισχύει ως καταγγελία της σύμβασης". Η δυστροπία, κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, συμπίπτει με την προαναφερόμενη υπερημερία του μισθωτή ως οφειλέτη του μισθώματος (Χαρ. Παπαδάκη, Σύστημα εμπορικών μισθώσεων, έκδ. 1997, παρ. 2950, 2951 και εκεί παραπομπές). Από τις παραπάνω διατάξεις συνάγεται ότι από το ίδιο πραγματικό γεγονός ως γενεσιουργό αίτιο, δηλ. από την υπερημερία του μισθωτή ως προς την καταβολή του μισθώματος, πηγάζουν δύο δικαιώματα του εκμισθωτή, καθένα από τα οποία κατατείνει σε διαφορετικό σκοπό και συνεπάγεται διαφορετικά έννομα αποτελέσματα, αφού πράγματι η καταγγελία της μισθώσεως κατά το άρθρο 597 ΑΚ επιφέρει την άρση της μισθωτικής σχέσεως για το μέλλον (ΑΚ 587 εδ. α`), ενώ το ιδιότυπο δικαίωμα από το άρθρο 66 του ΕισΝΚΠολΔ κατευθύνεται απλώς στην απόδοση του μισθίου, χωρίς η άσκηση της να επιφέρει τη λύση της μισθώσεως, η οποία, στην περίπτωση αυτή, επέρχεται μόνο με την απόδοση του μισθίου, είτε εκουσίως είτε με την αναγκαστική εκτέλεση της οικείας δικαστικής αποφάσεως. Πρόκειται λοιπόν για δικαιώματα τα οποία συρρέουν διαζευκτικώς και επομένως, ενόψει του άρθρου 306 ΑΚ, που εφαρμόζεται και στην εν λόγω περίπτωση διαζευκτικής συρροής, η επιλογή του ενός αποκλείει την άσκηση του άλλου, χωρίς δυνατότητα μεταβολής γνώμης (βλ. ΕφΠειρ 883/1988 ΕλλΔνη 30.1056 και εκεί παραπομπές, Μπαλής, Γεν. Αρχαί, έκδ. 7η παρ. 139 αριθ. 2). Ειδικότερα, αν η μίσθωση καταγγελθεί σύμφωνα με το άρθρο 597 ΑΚ, αποκλείεται η εφαρμογή του άρθρου 66 του ΕισΝΚΠολΔ (βλ. ΕφΠειρ 883/1988 ό.π. και εκεί παραπομπές και ΕφΑθ 8292/1995 Ελλ Δνη 38.1657, που δέχεται δυνατότητα επικουρικής σώρευσης των δύο αγωγών). Αποτελεί δε ζήτημα εκτιμήσεως του δικογράφου της αγωγής το αν η απόδοση του μισθίου για καθυστέρηση του μισθώματος στηρίζεται στην πρώτη ή τη δεύτερη από τις πιο πάνω διατάξεις, είναι δε αδιάφορη για την ορθή θεμελίωση της αγωγής η χρησιμοποίηση από τον ενάγοντα του όρου "υπερημερία" ή "δυστροπία", αν δε αναφέρεται σ` αυτην ότι καταγγέλλεται η σύμβαση, η αγωγή αναμφίβολα στηρίζεται στο άρθρο 597 ΑΚ (ΕφΘεσ 2466/1996 ό.π.). Κατά το άρθρο 597 παρ. 2 του ΑΚ, η καταγγελία της μίσθωσης μένει χωρίς αποτέλεσμα αν ο μισθωτής, πριν περάσει η προθεσμία της προηγουμένης παραγράφου (1 μήνας κατά κανόνα σύμφωνα με τα εκτιθέμενα στην προηγούμενη μείζονα σκέψη), καταβάλει το καθυστερούμενο μίσθωμα μαζί με τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι ο μισθωτής, προκειμένου να καταστήσει ανενεργό την καταγγελία της μίσθωσης, οφείλει να καταβάλει εμπρόθεσμα το καθυστερούμενο μίσθωμα, δεν υποχρεούται όμως να καταβάλει οπωσδήποτε και έξοδα καταγγελίας, αλλά μόνον εφόσον έγιναν τέτοια. Επομένως, ο εκμισθωτής δανειστής των εξόδων αυτών οφείλει να γνωστοποιήσει στο μισθωτή την ύπαρξη και το ποσό τους και αν παρά τη γνωστοποίηση δεν γίνει προσφορά και, σε περίπτωση άρνησης αποδοχής της, δημόσια κατάθεση από τον τελευταίο, συντρέχει ελλιπής εκπλήρωση της υποχρέωσης του μισθωτή, με συνέπεια να μην καταστεί ανενεργός η καταγγελία της μίσθωσης (βλ. ΑΠ 587/1991 ΕλλΔνη 32. 1298, ΑΠ 1708/1991 ΕλλΔνη 32.1298, ΑΠ 1708/1991 ΕλλΔνη 34.581, ΕφΘεσ.2590/1999 Αρμ. 1999.1526, ΕφΑθ 11926/1995 ΕλλΔνη 39.185, ΕφΑθ 7368/1995 ΕλλΔνη 38.1657, Χ. Παπαδάκη, Αγωγές απόδοσης μισθίου, έκδ. B΄ No 1381, 1382). Εξ άλλου, από τη διάταξη του άρθρου 597 ΑΚ προκύπτει ότι ο εκμισθωτής που κατάγγειλε τη μίσθωση λόγω καθυστέρησης καταβολής μισθωμάτων από το μισθωτή, έχει αξίωση αποζημίωσης κατά του τελευταίου εξ αιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης. Από τη διάταξη αυτή, σε συνδυασμό και προς τα οριζόμενα στο εδ. α` του ίδιου άρθρου, συνάγεται ότι οι προϋποθέσεις αποζημίωσης για την πρόωρη λύση της μίσθωσης είναι α) έγκυρη σύμβαση μίσθωσης, β) λύση της μίσθωσης με καταγγελία κατ` άρθρο 597 ΑΚ (βλ. Γεωργιάδης-Σταθόπουλος, Αστικός Κώδικας, υπό τα άρθρα 597-598, Χ. Παπαδάκης, Αγωγές απόδοσης μισθίου, έκδ. 1990, αρ. 1454), γ) πρόωρη λύση, υπό την έννοια ότι η αποζημίωση για πρόωρη λύση ως αιτία έχει την παράβαση από μέρους του μισθωτή της υποχρεώσεως του για ορισμένη διάρκεια της μισθωτικής σύμβασης με τον εξαναγκασμό του εκμισθωτή να την καταγγείλει, διότι δεν καταβάλει το μίσθωμα και δ) υπαιτιότητα του μισθωτή ως προς την πρόωρη λύση, η οποία μεταφράζεται σε υπαιτιότητα σχετικά με την καθυστέρηση του μισθώματος. Ετσι, η ζημία του εκμισθωτή λόγω πρόωρης λύσης της ορισμένου χρόνου σύμβασης μίσθωσης, δηλαδή εκείνης που καταγγέλλεται πριν από το συμβατικό χρόνο λήξης της, συνίσταται στο διαφυγόν κέρδος, δηλαδή στο μίσθωμα ολοκλήρου του υπολοίπου χρόνου της μίσθωσης που απώλεσε ο εκμισθωτής εξαιτίας της πρόωρης λύσης της (βλ. ΑΠ 205/1997 ΕλλΔνη 37.1309, ΕφΑΘ 3405/2001 ΕλλΔνη 43.225, ΕφΠειρ 769/2001 ΕΔΠ 2002.383, ΕφΑΘ 4553/1997 ΕΔΠ 2000.349, ΕφΑΘ 2249/1997 ΕΔΠ 1999.165). Αυτό όμως οφείλεται για τον χρόνο μετά το τέλος της τυχόν παρακράτησης και εφεξής μέχρι να εκμισθωθεί, όχι βέβαια πέρα από τον ορισμένο χρόνο διαρκείας της μίσθωσης. Αν τυχόν εκμισθώθηκε σε τρίτο με μικρότερο μίσθωμα, οφείλεται η διαφορά μεταξύ παλαιού και νέου μισθώματος. Αν ο εκμισθωτής παραλείπει υπαίτια την εκμίσθωση σε άλλον, εφαρμογή έχει η διάταξη του άρθρου 300 του ΑΚ(βλ. Χ. Παπαδάκης, Αγωγές απόδοσης μισθίου, έκδ. 1990, σελ. 489-491).
Εξάλλου, κατά το άρθρο 388 του ΑΚ, αν τα πραγματικά περιστατικά στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, μεταβλήθηκαν ύστερα, από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και από τη μεταβολή αυτή, η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του, με αίτηση του οφειλέτη να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει και ν` αποφασίσει τη λύση της σύμβασης εξ ολοκλήρου ή κατά το μέρος που δεν εκτελέστηκε ακόμη. Κατά τη σαφή έννοια του παραπάνω άρθρου, το οποίο σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 7 του π.δ. 34/1995 εφαρμόζεται και στην αναπροσαρμογή του μισθώματος εμπορικών μισθώσεων, προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στους συμβαλλομένους, σε αμφοτεροβαρή σύμβαση, όπως και εκείνη της μίσθωσης, το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσουν από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλομένης παροχής στο μέτρο που αρμόζει, είναι : α) η μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, β) η μεταβολή να επακολουθήσει την κατάρτιση της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους, που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, και γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της αντιπαροχής να γίνεται υπέρμετρα επαχθής. Η εφαρμογή δηλαδή της ερμηνευομένης διάταξης προϋποθέτει, ότι τα μέρη, κατά το χρόνο κατάρτισης της σύμβασης, έλαβαν υπόψη τους περιστατικά, στα οποία θεμελίωσαν το περιεχόμενο της σύμβασης και απέβλεψαν σε αυτά, τα οποία και απετέλεσαν το βάθρο της σύμβασης, στη συνέχεια, όμως, απαιτείται, τα όσα περιστατικά θεμελίωσαν την απόφαση των συμβαλλομένων, περί κατάρτισης της σύμβασης, να μεταβλήθηκαν σε χρόνο μεταγενέστερο, τα δε γεγονότα, τα οποία προκάλεσαν τη μεταβολή να έχουν χαρακτήρα έκτακτο και να μην μπορούσαν να προβλεφθούν, πράγμα που συμβαίνει όταν τα παρεμβαλλόμενα περιστατικά, που εισχώρησαν στη σύμβαση, δεν ήταν δυνατόν να διαγνωσθούν, υπό ομαλές οικονομικές συνθήκες. Οχι, όμως, οποιαδήποτε μεταβολή επιδρά στην κατάληξη ή και στην αναπροσαρμογή της σύμβασης, αλλά μόνον εκείνη, που έχει ως συνέπεια, η παροχή του οφειλέτη να θεωρείται υπέρμετρα επαχθής. Αυτό συμβαίνει όταν ο οφειλέτης, συνεπεία εκτάκτων γεγονότων βρίσκεται σε πλήρη κατάλυση της ισορροπίας μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, και μάλιστα σε τέτοια κατάσταση, ώστε αυτός μεν εκτελώντας τη σύμβαση, να υφίσταται ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία, που προκλήθηκε εκτάκτως και απρόοπτος, ο δε αντισυμβαλλόμένος να ωφελείται υπέρμετρα, από την περιουσία του υπόχρεου, ενώ αν εξελισσόταν ομαλά η σύμβαση, η οικονομική επιβάρυνση θα ήταν συνήθης και αυτή που είχε προβλεφθεί. Το υπέρμετρο της επάχθειας συνιστά το αφετήριο στάδιο κρίσης εφαρμογής του άρθρου 388 του ΑΚ και το δικαστήρια θα επέμβει με βάση τα αντικειμενικά κριτήρια, αναπλάσσοντας το περιεχόμενο της σύμβασης και αναπροσαρμόζοντας την παροχή έναντι της αντιπαροχής (βλ. ΑΠ 1382/1992, ΝοΒ 46, 513, ΑΠ 290/1992, ΕλΔ 34, 1082, ΑΠ 1138/1990, ΕλΔ 32, 802, ΕφΑΘ 7308/1999, ΕΔΠ 2000, 370, ΕφΑΘ 11145/1996, ΕΔΠ 1998, 92, ΕφΑΘ 8485/1993, ΕλΔ 35, 1143).
Περαιτέρω, η διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ κατά την οποία «ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη» εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αύτη απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 του ΑΚ, παρέχει δε η διάταξη αυτή στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή περιορίζει με βάση αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης. Ο μισθωτής επομένως έχει τη δυνατότητα να ζητήσει κατά το άρθρο 288 του ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλομένου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απροβλέπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσον ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές, οπότε επιβάλλεται σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη - παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πάντοτε πρέπει να συνεκτιμάται - η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (βλ. Ολ ΑΠ 9/1997, ΕλΔ 38, 767, ΑΠ 103/2001, ΕλΔ 42, 714, ΑΠ 976/1999, ΕλΔ41, 118, ΑΠ 486/1998, ΕΔΠ 1998, 244, ΑΠ 581/1997, ΕλΔ 39, 119, ΑΠ 1346/1993, ΕλΔ 35, 1597, ΑΠ 293/1992, ΕλΔ 34, 1293). Εξάλλου, το σχετικό δικαίωμα, που απορρέει από τις διατάξεις των άρθρων 288 και 388 του ΑΚ, για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικό, διότι αποτελεί διαμόρφωση της ενοχής στο προσήκον μέτρο, συνιστά δηλαδή διάπλαση ενός από τα στοιχεία της μισθωτικής σύμβασης, με συνέπεια η σχετική αγωγή και η απόφαση που αναπροσαρμόζει το μίσθωμα και ως προς το σημείο αυτό να είναι διαπλαστική (βλ. ΑΠ 1346/1993, ΕλΔ 35, 1597, ΕφΑθ 6578/2000, ΕλΔ 41, 1684, Χ. Παπαδάκη, Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων, αριθ. 2589 εκ.. Μ. Ραψομανίκη, ΕΕΝ 45, 623).
Ακόμη, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 601 ΑΚ, «ο μισθωτής για όσο χρόνο μετά τη λήξη της μίσθωσης παρακρατεί το μίσθιο οφείλει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς αυτό να αποκλείει το δικαίωμα του εκμισθωτή να απαιτήσει και άλλη περαιτέρω ζημία». Από τη διάταξη αυτή συνάγεται ότι ο προϋποθέσεις για την απαίτηση του συμφωνημένου μισθώματος (ως αποζημίωση χρήσης) είναι η λήξη της μίσθωσης και η μετά ταύτα παράνομη παρακράτηση του μισθίου από το μισθωτή, χωρίς να ερευνάται αν ο εκμισθωτής υπέστη ζημία από την καθυστέρηση της απόδοσης, εφόσον τέτοια προϋπόθεση δεν τίθεται στο νόμο (βλ. ΑΠ 212/000 ΕλλΔνη 41.755, ΕφΑΘ 6027/1999 ΕλλΔνη 41.523).
Στην υπό κρίση Α` αγωγή η ενάγουσα - εκμισθώτρια ζητεί, 1) να υποχρεωθεί ο εναγόμενος - μισθωτής, καθώς και κάθε τρίτος που έλκει από αυτόν δικαιώματα επί των επιδίκων μισθίων, με απόφαση προσωρινώς εκτελεστή, να της αποδώσει τη χρήση των περιγραφομένων στην αγωγή μισθίων ακινήτων, ήτοι, α) ένα ισόγειο κατάστημα επί της οδού ..................... αρ. ..........εμβαδού καθαρού 459,26 τ.μ και μικτού 482,22 τ.μ. , ύψους 5,65μ. και β) μια υπόγεια αποθήκη που συνορεύει με το κατάστημα, καθαρής επιφανείας 301,30τ.μ., επειδή έληξε η μίσθωση με καταγγελία που έγινε με την από 05-06-2013 εξώδικο καταγγελία, η οποία επιδόθηκε στον εναγόμενο δυνάμει της υπ` αριθ.10973/06-06-2013 έκθεσης επιδόσεως του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης Δημητρίου Τσότσου, λόγω καθυστέρησης του εναγόμενου περί την καταβολή των αναφερομένων στην αγωγή μισθωμάτων, 2) να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να της καταβάλει το συνολικό ποσό των (156.741,62) € το οποίο αφορά οφειλόμενα μισθώματα για το χρονικό διάστημα από (01-01-2013 έως 30-06-2013, όπως αναλυτικά περιγράφονται στην αγωγή, καθώς και για το χρονικό διάστημα από 01-07-2013 έως 31-07-2013, οπότε και επήλθαν τα αποτελέσματα της καταγγελίας το ποσό των (28.278,05) €, τα οποία, παρά τις επανειλημμένες προς αυτήν οχλήσεις του, αρνείται να καταβάλει, καθώς επίσης, κατ` ορθή εκτίμηση του δικογράφου της αγωγής, αποζημίωση χρήσης για το χρονικό διάστημα από 06-07- 2013 μέχρι την 26-09-2013, νομιμοτόκως από την 07-07-2013, όπως λεπτομερώς αναφέρεται στην αγωγή και να καταδικαστεί η εναγομένη στην δικαστική του δαπάνη. Η αγωγή παραδεκτά φέρεται για να συζητηθεί κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 648 έως 662 του ΚΠολΔ (άρθρα 647 παρ. 1 του ιδίου κώδικα και 48 παρ. 1 εδ. γ` του π.δ 34/1995) ενώπιον του αρμοδίου τούτου καθ` ύλην και κατά τόπον Δικαστηρίου (άρθρα 14 παρ. 1 περ. β`, 16 αρ. 1, 29 παρ. 1 ΚΠολΔ και 48 παρ. 1 του π.δ 34/1995, είναι νόμιμη στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 361, 574, 595, 341, 345, 346, 597, 601 του ΑΚ, 907, 910 αρ. 2 και 176 του ΚΠολΔ και έχει καταβληθεί το τέλος δικαστικού ενσήμου που αναλογεί στο αντικείμενο της διαφοράς (βλ. το υπ` αριθ. 4183361/01-10-2013 διπλότυπο είσπραξης της Β`- Γ` Δ.Ο.Υ. Θεσσαλονίκης, το υπ` αριθ. 4562111/01-10-2013 γραμμάτιο είσπραξης τηςΕΤΕ και την υπ` αριθ. 57/01-10-2013 απόδειξη εισπράξεως της ΕΤΕ που προσκομίζει η ενάγουσα). Εφόσον δε προσκομίζεται και η προβλεπόμενη από τη διάταξη του άρθρου 81 §1, 3 του Ν.2238/1994 βεβαίωση του αρμόδιου Οικονομικού Εφόρου (βλ. το υπ` αριθ. πρωτ. 22552/20-09-2013 πιστοποιητικό του Προϊσταμένου της Δ.Ο.Υ. ΦΑΕ Θεσσαλονίκης), πρέπει να εξεταστεί περαιτέρω στην ουσία της.
Περαιτέρω η εναγόμενη, με τις έγγραφες προτάσεις, που κατέθεσε στο ακροατήριο αυτού του Δικαστηρίου κατά την έναρξη της συζητήσεως επί της ουσίας της κρινομένης υποθέσεως, συνομολόγησε τη σύναψη της μίσθωσης και το ύψος του μισθώματος και προέβαλε, 1) την ένσταση συμψηφισμού ισχυριζόμενος ότι δαπάνησε το συνολικό ποσό των (88.700) € για την νομιμοποίηση του αποθηκευτικού χώρου, αφού διαφορετικά δεν θα μπορούσε να λειτουργήσει η επιχείρηση του και 2) την ένσταση καταχρηστικής ασκήσεως του δικαιώματος της ενάγουσας για την απόδοση του μισθίου χώρου, το οποίο υπερβαίνει τα όρια του άρθρου 281 ΑΚ, ενώ εισπράττει μίσθωμα και στον οποίο μίσθιο χώρο εργάζονται (500) εργαζόμενοι.
Κατά τις διατάξεις των άρθρων 440 και 441 ΑΚ, με τον συμψηφισμό αποσβέννυνται, εφόσον καλύπτονται, οι μεταξύ δύο προσώπων αμοιβαίες απαιτήσεις, εάν είναι ομοειδείς κατ` αντικείμενο και ληξιπρόθεσμες. Ο συμψηφισμός χωρεί αν ο ένας επικαλεσθεί αυτόν με δήλωση του προς τον έτερο και με την πρόταση αυτού οι αμοιβαίες απαιτήσεις αποσβέννυνται αναδρομικώς από τον χρόνο που συνυπήρξαν. Ο συμψηφισμός κατά συνέπεια επέρχεται "διά" της προτάσεως του και "από" την πρόταση, η δε δήλωση του οφειλέτη περί συμψηφισμού είναι διαπλαστική μονομερής δικαιοπραξία απευθυντέα προς το δανειστή της κύριας απαίτησης, που περιέχει διάθεση της ανταπαίτησης (βλ. ΑΠ 1219/1998 ΕλλΔνη 40(1999).636, ΕΑ 9869/1998 ΕλλΔνη 40(1999). 1195). Εξάλλου, κατά την έννοια της διατάξεως του άρθρου 442 ΑΚ, η πρόταση του συμψηφισμού μπορεί να γίνει μέχρι το τέλος της πρώτης συζητήσεως, όπως προβάλλεται και κάθε άλλη ένσταση, χωρίς δηλαδή να είναι εκκαθαρισμένη η ανταπαίτηση και χωρίς να υπόκειται σε περιορισμούς από πλευράς αποδείξεως της ανταπαιτήσεως, ενώ μετά την πρώτη συζήτηση στον πρώτο βαθμό (και εφόσον δεν είναι οψιγενής) καθώς και στην κατ` έφεση δίκη, μπορεί να γίνει κατά της επίδικης απαίτησης μόνο εφόσον αποδεικνύεται παραχρήμα (ήτοι με έγγραφο ή δικαστική ομολογία του αντιδίκου) (βλ. ΕΑ 570/1999 ΕλλΔνη .40(1999). 1194).
Από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων των διαδίκων που εξετάσθηκαν στο ακροατήριο αυτού του Δικαστηρίου και περιέχονται στα ταυτάριθμα με την απόφαση αύτη πρακτικά δημόσιας συνεδριάσεως, όλα τα προσκομιζόμενα έγγραφα, μερικά από τα οποία μνημονεύονται παρακάτω χωρίς να παραλειφθεί η συνεκτίμηση κανενός, από τις ομολογίες για τις οποίες θα γίνει παρακάτω ειδική και περιοριστική μνεία, από τις φωτογραφίες που επικαλείται και νομίμως προσκομίζει η ενάγουσα της Α` αγωγής, οι οποίες δεν αμφισβητούνται, αποδείχθηκαν τα εξής πραγματικά περιστατικά για την υπόθεση αυτή: Με το από 28-07-2008 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης ακινήτου η ενάγουσα εκμίσθωσε στον εναγόμενο για δώδεκα έτη, α) ένα ισόγειο κατάστημα επί της οδού .................... αρ. ................εμβαδού καθαρού 459,26 τ.μ και μικτού 482,22 τ.μ., ύψους 5,ό5μ. και β) μια υπόγεια αποθήκη που συνορεύει με το κατάστημα, καθαρής επιφανείας 301,30τ.μ. για να στεγάσει σ` αυτά όσες από τις δραστηριότητες θέλει υπό τις νομικές μορφές και επωνυμίες, α) «.........................................» β) «.................. A.E.» ή ακόμη και να το χρησιδανείσει σε γ) επιχείρηση όπου μέτοχοι θα είναι ο ίδιος και η οικογένεια του ή δ) σε γιατρούς συνεργαζόμενους με την ............ Η επαγγελματική αυτή μίσθωση άρχισε από την 01-01-2009 και λήγει την 31-12-2020. Το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε για το 1° έτος της μίσθωσης στο ποσόν των (24.500) €, πλέον χαρτοσήμου εκ 3,6% ποσού (882) €, ήτοι συνολικά ποσού (25.382) €. καταβαλλόμενο εντός του πρώτου δεκαημέρου κάθε μισθωτικού μήνα. Επίσης αποδείχθηκε ότι το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε να αναπροσαρμόζεται την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους κατά το ποσοστό του ετήσιου πληθωρισμού, όπως αυτός ανακοινώνεται επισήμως από την Τράπεζα της Ελλάδας. Το μηνιαίο μίσθωμα, αναπροσαρμοζόμενο κατ` έτος κατά το ποσοστό του πληθωρισμού ανήλθε για μεν το έτος 2012 στο ποσό των (27.078,78) €, πλέον του αναλογούντος φόρου χαρτοσήμου 3,6% ποσού (974,84) €, δηλαδή εν συνολικά ποσό (28.053,62 €, από δε 1ης Ιανουαρίου 2013 ανήλθε στο ποσό των (27.295,41) €. πλέον του φόρου χαρτοσήμου εκ ποσού (982,64)€, δηλαδή συνολικά ποσό (28.278,05) €. Ωστόσο ο εναγόμενος, μολονότι χρησιμοποιεί έκτοτε ανενόχλητα τα μίσθια, καθυστερεί από δυστροπία να καταβάλλει, υπόλοιπο μηνός Ιανουαρίου του 2013 εκ ποσού (15.351,37) €, καθώς και τα μισθώματα των μηνών Φεβρουαρίου, Μαρτίου, Απριλίου, Μαΐου και Ιουνίου του 2013 συνολικού ποσού (141.390,25) € (28.278,05 € Χ 5 μήνες = 341.390,25 €). Hτοι συνολικά οφείλει το ποσό των (156.741,62) € (141.390,25 + 15.351,37= 156.741,62 €). το οποίο, παρά τις επανειλημμένες προς αυτήν οχλήσεις της, αρνείται να καταβάλει. Για το λόγο αυτό, δηλαδή εξαιτίας της καθυστέρησης, του εναγόμενου της Α` αγωγής να καταβάλλει τα ως άνω οφειλόμενα μισθώματα, η ενάγουσα κατήγγειλε τη μίσθωση κατ` άρθρο 597 ΑΚ με την από 05-06-2013 εξώδικο καταγγελία της, η οποία επιδόθηκε στον εναγόμενο δυνάμει της υπ` αριθ. 10973/06-06-2013 έκθεσης επιδόσεως του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης Δημητρίου Τσότσου. Τα αποτελέσματα της καταγγελίας αυτής επήλθαν στις 06-07- 2013, καθόσον ο εναγόμενος δεν αποδείχθηκε ότι κατέβαλε τα οφειλόμενα μισθώματα, τους τόκους και τα τυχόν έξοδα καταγγελίας και επομένως η επίδικη σύμβαση μίσθωσης λύθηκε σύμφωνα με τις προεκτεθείσες διατάξεις του Αστικού Κώδικα, σε συνδυασμό και προς εκείνες των άρθρων 241 εδ. α΄, 242 και 243 εδ. β` του ιδίου Κώδικα.
Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι ο εναγόμενος εξακολουθούσε να χρησιμοποιεί τα μίσθια ακίνητα μετά την ασκηθείσα καταγγελία της μισθώσεως, ως ανωτέρω, χωρίς να έχει καταβάλει αποζημίωση χρήσης ίση προς το μηνιαίο μίσθωμα, για το χρονικό διάστημα από 06-07-2013 έως 26-09-2013 (ημερομηνία συζητήσεως της παρούσας αγωγής) ανερχόμενη στο συνολικό ποσό των (84.834,15) € (28.278,05 μηνιαίο μίσθωμα Χ 3 μήνες = 84.834,15 €. Συνεπώς ο εναγόμενος οφείλει, α) υπόλοιπο μισθώματος μηνός Ιανουαρίου του 2013 εκ ποσού (15.351,37) €, καθώς και τα μισθώματα των μηνών Φεβρουαρίου, Μαρτίου, Απριλίου, Μαΐου και Ιουνίου του 2013 συνολικού ποσού (141.390,25) € (28.278,05 € Χ 5 μήνες = 141.390,25 €). Hτοι συνολικά οφείλει το ποσό των (156.741,62) € (141.390,25 + 15.351,37= 156.741,62 €) συμπεριλαμβανομένου και του αναλογούντος τέλος χαρτοσήμου, με το νόμιμο τόκο από την επομένη της ημέρας, κατά την οποία έπρεπε να καταβληθεί έκαστο επί μέρους χρηματικό κονδύλιο και β) ως αποζημίωση χρήσης το συνολικό ποσό των (84.834,15) €, ήτοι για χρονικό διάστημα από 06-07-2013 έως 26-09-2013 (28.278,05 μηνιαίο μίσθωμα Χ 3 μήνες = 84.834.15 €), επειδή αποδείχθηκε ότι ο εναγόμενος εξακολούθησε να χρησιμοποιεί τα μίσθια ακίνητα χωρίς να καταβάλει στην ενάγουσα, ως αποζημίωση χρήσης, τα μετά το επίδικο διάστημα και μέχρι και 26-09-2013 απαιτητά μισθώματα.
Περαιτέρω απορριπτέα καθίσταται η προβληθείσα ένσταση συμψηφισμού του εναγομένου, ισχυριζόμενου ότι δαπάνησε το συνολικό ποσό των (88.700) € για την νομιμοποίηση του αποθηκευτικού χώρου, αφού διαφορετικά δεν θα μπορούσε να λειτουργήσει η επιχείρηση του, καθόσον, σύμφωνα με το άρθρο 6 παρ. 3 του ως άνω από 28-07-2008 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης ακινήτου, στο οποίο ορίζεται ότι, «Η Εκμισθώτρια υποχρεούται να παράσχει την τυπική συνδρομή της στον Μισθωτή για την διενέργεια των διαρρυθμίσεων και τροποποιήσεων της παραγράφου 2 του άρθρου 5 του παρόντος, όπως π.χ. υπογραφή αιτήσεων για την λήψη αδειών, για ηλεκτροδότηση κλπ, πάντοτε με επιμέλεια, ευθύνη και δαπάνες του Μισθωτή. Επίσης η Εκμισθώτρια, ως ιδιοκτήτρια του μισθίου, υποχρεούται να υπογράφει όλα τα προβλεπόμενα από την ισχύουσα νομοθεσία έγγραφα (όπως δηλώσεις, αιτήσεις κλπ), προκειμένου ο Μισθωτής να υποβάλλει ολοκληρωμένο φάκελο στις αρμόδιες αρχές για την έκδοση άδειας λειτουργίας του ιατρικού - ακτινολογικού κέντρου. Η Εκμισθώτρια όμως σε καμία περίπτωση δεν ευθύνεται αν ο Μισθωτής τελικώς δεν επιτύχει την άδεια λειτουργίας του Ιατρικού Κέντρου. Στην περίπτωση αυτή θα λυθεί η μίσθωση, αλλά η καταβληθείσα εγγύηση θα παραμείνει στα χέρια της Εκμισθώτρια ως ποινική ρήτρα και αναπόδεικτη αποζημίωση για την εν γένει ζημία που θα υποστεί η Εκμισθώτρια από τη λύση της μίσθωσης», η ενάγουσα δεν είχε υποχρέωση για την καταβολή των δαπανών νομιμοποίησης του μισθίου αποθηκευτικού χώρου, η οποία βαρύνει τον μισθωτή.
Εξάλλου, κατά την αληθή έννοια της διάταξης του άρθρου 281 του Α Κ, η οποία σκοπεύει στην πάταξη της κακοπιστίας και της ανηθικότητας κατά την άσκηση κάθε δικαιώματος, το δικαίωμα θεωρείται ότι ασκείται καταχρηστικά, όταν η συμπεριφορά του δικαιούχου που προηγήθηκε της άσκησης του και η διαμορφωθείσα κατά το διάστημα που μεσολάβησε πραγματική κατάσταση, καθιστούν επαχθή τη μεταγενέστερη άσκηση του. Αντίθετα μόνη η μακρά αδράνεια του δικαιούχου δεν αρκεί για να καταστήσει καταχρηστική την άσκηση του δικαιώματος του, γιατί διαφορετικά αυτή δεν θα διέφερε από τη σιωπηρά παραίτηση από του δικαιώματος ή από το θεσμό της παραγραφής, εκτός αν συνοδεύεται και από άλλα περιστατικά αναγόμενα στη συμπεριφορά του δικαιούχου, από τα οποία να δημιουργήθηκε στον υπόχρεο η εύλογη πεποίθηση ότι αποκλείεται και στο μέλλον η άσκηση του δικαιώματος, με βάση δε την πεποίθηση αύτη" πρέπει να διαμορφώθηκε στη συνέχεια πραγματική κατάσταση, της οποίας η ανατροπή με την άσκηση του δικαιώματος πρέπει να συνεπάγεται για τον υπόχρεο δυσβάστακτες συνέπειες καθ` υπέρβαση προφανή των ορίων που επιβάλλονται από την καλή πίστη, τα χρηστά ήθη και τον κοινωνικοοικονομικό σκοπό του δικαιώματος, ώστε για την αποτροπή αυτών να κρίνεται, με γνώμονα την καλή πίστη και τα χρηστά ήθη, οπιβοβλημένη η θυσία του αξιουμένου δικαιώματος (βλ. ΑΠ 205/2001 ΕλλΔνη 42.1571, ΑΠ 196/2001 Ελλ,Δνη 42.1570, ΑΠ 1203/2000 ΕλλΔνη 43.126, ΑΠ 551/1998 ΕλλΔνη 39.1296, ΟλΑΠ 1/1997).
Επομένως πρέπει να απορριφθεί, ως νόμω αβάσιμη και η προβληθείσα από τον εναγόμενο ένσταση καταχρηστικής ασκήσεως του δικαιώματος (281 ΑΚ), αφού τα επικαλούμενα και περιεχόμενα σ` αυτήν πραγματικά περιστατικά δεν περιάγουν την άσκηση του δικαιώματος της ενάγουσας για την άσκηση του δικαιώματος της απόδοσης μισθίου σε αντίθεση προς τους ορισμούς του άρθρου 281 ΑΚ, ενόψει και του ότι δεν γίνεται επίκληση των αναγκαίων, σύμφωνα με τα εκτιθέμενα στην προηγηθείσα νομική σκέψη, ιδιαίτερων περιστατικών αναγόμενων στη συμπεριφορά της ενάγουσας, από τα οποία να δημιουργήθηκε στον εναγόμενο ευλόγως η πεποίθηση ότι αποκλείεται στο μέλλον η άσκηση του επίδικου δικαιώματος.
Οσον αφορά το αίτημα στην Β` υπό κρίση αγωγή της μείωσης του μισθώματος κατ` άρθρο 288 ΑΚ επικαλούμενος ο ενάγων της αγωγής αυτής οικονομική δυσπραγία λόγω της γενικότερης οικονομικής κρίσης, αυτό θα πρέπει ν` απορριφθεί ως ουσία αβάσιμο, καθόσον, όπως αναφέρεται στην ανωτέρω σχετική μείζονα σκέψη, ο συμβαλλόμενος, ο οποίος βρίσκεται σε υπερημερία σχετικά με την εκπλήρωση της παροχής του κατά το χρόνο κατά τον οποίο επέρχεται η μεταβολή των συνθηκών (η εναγόμενη εν προκειμένω), δεν έχει δικαίωμα να επικαλεσθεί την προστασία των άρθρων 388 και 288 του ΑΚ, γιατί η επέλευση των δυσμενών συνεπειών της υπερημερίας του τον βαρύνει (ΑΚ 344), δεδομένου ότι η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ στηρίζεται στην καλή πίστη και προστατεύει μόνο τον καλόπιστο και όχι τον υπερήμερο - υπαίτιο οφειλέτη. Στην προκειμένη περίπτωση ο ενάγων της υπό κρίση Β` αγωγής με τον εν λόγω ισχυρισμό της αιτείται τη μείωση του μισθώματος κατ` άρθρο 288 ΑΚ για τα οφειλόμενα από την επίδοση της υπό κρίση αγωγής, ήτοι για μισθώμιατα για την καταβολή των οποίων αυτή βρίσκεται σε υπερημερία και συνεπώς δεν δικαιούται να επικαλεστεί την προστασία του άρθρου 288 ΑΚ ζητώντας μείωση μισθώματος για οφειλόμενα μισθώματα και γιαυτό πρέπει ο εν λόγω ισχυρισμός της να απορριφθεί ως ουσία αβάσιμος.
Επιπλέον τυγχάνει απορριπτέα ως άνευ αντικειμένου η ασκηθείσα Β` υπό κρίση αγωγή, καθόσον δεν έχει έννομο συμφέρον, δεδομένου ότι, δέκτης γενομένης της υπό κρίση Α` αγωγής ως προς την απόδοση του μισθίου λόγω λύσεως της υφιστάμενης μισθώσεως ένεκα της ασκηθείσα καταγγελίας του άρθρου 597 ΑΚ, η ένδικη μίσθωση έχει λυθεί.
Κατ` ακολουθίαν όσων προαναφέρθηκαν πρέπει να γίνει εν μέρει δέκτη ως βάσιμη κατ` ουσίαν η Α` αγωγή, απορριπτόμενων ως ουσία αβάσιμων των περί του αντιθέτου ισχυρισμών του εναγομένου, να καταδικαστεί ο εναγόμενος στην καταβολή των δικαστικών εξόδων της ενάγουσας (άρθρο 176 του ΚΠολΔ), να κηρυχθεί προσωρινά εκτελεστή η παρούσα (άρθρα 907, 910 αρ. 2 του ΚΠολΔ) και να υποχρεωθεί ο εναγόμενος - μισθωτής, 1) να αποδώσει στην ενάγουσα της Α` αγωγής τη χρήση των μισθίων ακινήτων και 2) να καταβάλει στην ενάγουσα, α) υπόλοιπο μισθώματος μηνός Ιανουαρίου του 2013 εκ ποσού (15.351.37) €, καθώς και τα μισθώματα των μηνών Φεβρουαρίου, Μαρτίου, Απριλίου, Μαΐου και Ιουνίου του 2013 συνολικού ποσού (141.390,25) € (28.278,05 € Χ 5 μήνες = 141.390,25 €). Ητοι συνολικά οφείλει το ποσό των (156.741,62) € (141.390,25 + 15.351,37= 156.741,62 €) συμπεριλαμβανομένου και του αναλογούντος τέλος χαρτοσήμου, με το νόμιμο τόκο από την επομένη της ημέρας, κατά την οποία έπρεπε να καταβληθεί έκαστο επί μέρους χρηματικό κονδύλιο και β) ως αποζημίωση χρήσης το συνολικό ποσό των (84.834.15) €, ήτοι για χρονικό διάστημα από 06-07-2013 έως 26-09-2013 (28.278,05 μηνιαίο μίσθωμα Χ 3 μήνες = 84.834,15 €), επειδή αποδείχθηκε ότι ο εναγόμενος εξακολούθησε να χρησιμοποιεί τα μίσθια ακίνητα χωρίς να καταβάλει στην ενάγουσα, ως αποζημίωση χρήσης, τα μετά το επίδικο διάστημα και μέχρι και 26-09-2013 απαιτητά μισθώματα. Εξάλλου, πρέπει να απορριφθεί στο σύνολο της ως κατ` ουσίαν αβάσιμη η Β` υπό κρίση αγωγή και ο ενάγων πρέπει να καταδικαστεί στην δικαστική δαπάνη της εναγομένης.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΔΙΚΑΖΟΝΤΑΣ αντιμωλία των διαδίκων.
ΣΥΝΕΚΔΙΚΑΖΕΙ την υπ` αριθ. καταθ. 15420/14-06-2013 Α` αγωγή και την υπ` αριθ. καταθ. 16951/01-07-2013 Β ` αγωγή.
ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ την υπ` αριθ. καταθ. 16951/01-07-2013 Β` αγωγή.
ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ τον ενάγοντα της Β` αγωγής στην καταβολή της δικαστικής δαπάνης της εναγομένης, την οποία ορίζει στο ποσό των διακοσίων πενήντα ευρώ (250) €.
ΔΕΧΕΤΑΙ την υπ` αριθ. καταθ. 15420/14-06-2013 Α΄ αγωγή.
ΥΠΟΧΡΕΩΝΕΙ, 1) τον εναγόμενο της Α` αγωγής, ως και κάθε τρίτο, που έλκει δικαιώματα από αυτόν, να αποδώσει στην ενάγουσα, τη χρήση των μισθίων ακινήτων, ήτοι, α) ένα ισόγειο κατάστημα επί της οδού ..................... αρ. ....... εμβαδού καθαρού 459,26 τ.μ και μικτού 482,22 τ.μ., ύψους 5,65μ. και β) μια υπόγεια αποθήκη που συνορεύει με το κατάστημα, καθαρής επιφανείας 301,30τ.μ... 2) να καταβάλει στην ενάγουσα, α) το συνολικό ποσό των εκατόν πενήντα έξι χιλιάδων επτακοσίων σαράντα ενός ευρώ και εξήντα δύο λεπτών (156.741,62) € και β) να καταβάλει στην ενάγουσα το συνολικό ποσό των ογδόντα τεσσάρων χιλιάδων οκτακοσίων τριάντα τεσσάρων ευρώ και δέκα πέντε λεπτών (84.834,15) €, ως αποζημίωση χρήσης, νομιμοτόκως από της επιδόσεως της αγωγής μέχρις εξοφλήσεως.
ΚΗΡΥΣΣΕΙ την απόφαση ως προς την αμέσως προηγούμενη διάταξη της προσωρινά εκτελεστή.
ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ τον εναγόμενο της Α` αγωγής στην καταβολή της δικαστικής δαπάνης της ενάγουσας, την οποία ορίζει στο ποσό των εννέα χιλιάδων οκτακοσίων πενήντα ευρώ (9.850) €.
ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίστηκε και δημοσιεύθηκε στο ακροατήριο του στη Θεσσαλονίκη στις 17 Ιανουαρίου 2014 σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση απόντων των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων τους.
Ο ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
Ν.Σ.
