(Α΄
ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ) Εμπορική μίσθωση. Αρτοποιείο. Αναπροσαρμογή (μείωση)
μισθώματος. Προϋποθέσεις εφαρμογής των άρθρων 388 και 288 ΑΚ. Για την
νομιμότητα και το ορισμένο της αγωγής δεν είναι αναγκαία η παράθεση της
μισθωτικής αξίας ομόρων ακινήτων. Ποία προσδιοριστικά στοιχεία λαμβάνονται
υπόψη για τον καθορισμό του μισθώματος. Το απορρέον από την διάταξη του άρθρου
288 ΑΚ δικαίωμα είναι διαπλαστικό και συνεπώς ενεργοποιείται από την επίδοση
της αγωγής και ex nunc, υπό την προϋπόθεση ενεργούς μίσθωσης. Διάκριση άρνησης
αγωγής και ένστασης καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος. Ο δικαστικός καθορισμός
του μισθώματος δεν επηρεάζει την ισχύ της συμβατικής ρήτρας περί του ποσοστού
αναπροσαρμογής του μισθώματος. Δέχεται εν μέρει την αγωγή μειώνει το μίσθωμα
κατά ποσοστό 25% , σε ποσό ίσο με την μισθωτική αξία του μισθίου βάσει της
αντικειμενικής αξίας αυτού.
Αριθμός
αποφάσεως 219/2014
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ
(Διαδικασία Μισθωτικών διαφορών)
Αποτελούμενο από τη Δικαστή, Δήμητρα Μουχίμογλου, Πρόεδρο Πρωτοδικών, την οποία όρισε η Πρόεδρος του Τριμελούς Συμβουλίου της Διοικήσεως του Πρωτοδικείου και από το Γραμματέα Νικόλαο Μόσσορα.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριο του, στις 13 Δεκεμβρίου 2013, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
Του ενάγοντος: .................................. του ..............., κατοίκου Βύρωνα Αττικής, οδός...... αρ. ........, ο οποίος εκπροσωπήθηκε στο Δικαστήριο από την πληρεξούσιο δικηγόρο του Κωνσταντίνα Πυρπυρή.
Των εναγομένων: 1] ...................................του ....................., συζ. ................................. και 2] ......................................... του ................, συζ. ......................................., κατοίκων αμφοτέρων Αγίας Παρασκευής Αττικής, οδός ..................... αρ. ..... οι οποίες εμφανίστηκαν στο Δικαστήριο με την πληρεξούσιο δικηγόρο τους, Δέσποινα Μαγγιδά.
Ο ενάγων ζητεί να γίνει δεκτή η από 31-10-2012 αγωγή του, που κατατέθηκε στη Γραμματεία του Δικαστηρίου τούτου, με αύξοντα αριθμό εκθέσεως καταθέσεως 54582/1187/2013 και προσδιορίσθηκε για τη δικάσιμο που αναγράφεται στην αρχή της παρούσας.
Κατά τη συζήτηση της υποθέσεως στο ακροατήριο, οι πληρεξούσιες δικηγόροι των διαδίκων, αφού ανέπτυξαν τους ισχυρισμούς τους, ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα εκτίθενται στις προτάσεις που κατέθεσαν.
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Από τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ. η οποία εφαρμόζεται και για τις εμπορικές μισθώσεις, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 44 του π.δ 34/1995, προβλέπεται η δυνατότητα διαμορφώσεως της έννομης σχέσεως, όταν αυτό επιβάλλεται από την καλή πίστη. Η καλή πίστη επιβάλλει είτε την επιχείρηση θετικών πράξεων είτε την απαγόρευση ενεργειών τόσον στον οφειλέτη, όσον και στον δανειστή. Τέτοια περίπτωση είναι και η υποχρέωση του οφειλέτη σε συναίνεση για την τροποποίηση της συμβάσεως, εφόσον υπάρχει ιδιαίτερα σοβαρός λόγος και συντρέχουν αντικειμενικά κριτήρια, αντλούμενα από την ίδια την έννομη τάξη και τις κρατούσες αντιλήψεις. Περαιτέρω, κατά τη σαφή έννοια του άρθρου 388 του ΑΚ, προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον έναν από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το Δικαστήριο την αναγωγή της οφειλομένης παροχής στο μέτρο που αρμόζει, ή και τη λύση ολόκληρης της συμβάσεως εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεσθεί, είναι: α) μεταβολή των περιστατικών στα οποία κυρίως ενόψει της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς συμβάσεως, β) η μεταβολή μπορεί να είναι μεταγενέστερη της καταρτίσεως της συμβάσεως και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Εφόσον δεν συντρέχει, από τις παραπάνω προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 του ΑΚ εκείνη της απρόοπτης και ανυπαίτιας μεταβολής των συνθηκών είναι επιτρεπτή η εφαρμογή του άρθρου 288 του ΑΚ εφόσον συντρέχουν οι λοιπές προϋποθέσεις εφαρμογής αυτού. Κατά συνέπεια, για το ορισμένο της αγωγής αναπροσαρμογής του μισθώματος με βάση το άρθρο 388 του ΑΚ πρέπει να εκτίθενται σε αυτήν τα εξής: α) έγκυρη σύμβαση μισθώσεως, β) όλα εκείνα τα πραγματικά περιστατικά από τα οποία να προκύπτει μεταβολή των συνθηκών στις οποίες στήριξαν οι συμβαλλόμενοι τη σύναψη της συμβάσεως μισθώσεως από λόγους απρόβλεπτους, γ) η μεταβολή των περιστατικών να οφείλεται σε γεγονότα όχι απλώς τυχαία άλλα έκτακτα και απρόβλεπτα, δ) η μεταβολή των περιστατικών να είναι τέτοια ώστε η εκτέλεση της παροχής του οφειλέτη σε σχέση με την αντιπαροχή να γίνεται υπέρμετρα επαχθής, ε) η δυσαναλογία παροχής και αντιπαροχής να μην οφείλεται σε υπαιτιότητα του οφειλέτη. Για το ορισμένο, δε, της αγωγής αναπροσαρμογής, με βάση το άρθρο 288 του ΑΚ πρέπει να εκτίθενται σε αυτήν τα εξής: 1)έγκυρη σύμβαση εμπορικής μισθώσεως, 2) μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της μισθώσεως ή από το χρόνο της τυχόν προγενέστερης συμβατικής ή νόμιμης αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο της πρώτης συζητήσεως της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την λόγω μεταβολή, 3) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο επιβαλλόμενο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη αφ`ενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή μετά την αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφ` ετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση αυτού να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο με τον αρχικό ή μετά την αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος. Επομένως, για τη νομιμότητα και το ορισμένο της αγωγής πρέπει να ιστορούνται, εκτός από το καταβαλλόμενο μίσθωμα και τα περιστατικά από τα οποία συνάγεται το συγκεκριμένο ύψος του μισθώματος που θα ανταποκρινόταν στη συναλλακτική καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, 4) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) μεταξύ της μεταβολής συνθηκών και της ουσιώδους απόκλισης του μισθώματος και 5) ορισμένο αίτημα (ΑΠ 508, 850 και 893/2010 και 423/2008 δημοσιευμένες στην Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών «ΝΟΜΟΣ», ΑΠ 1487/2005 ΕλλΔνη2006.170), δεν είναι, όμως. απαραίτητη η παράθεση της μισθωτικής αξίας ομόρων ακινήτων (ΑΠ 850 και 893/2010 ό.π.). Πρέπει, επίσης, ο ενάγων της σχετικής αγωγής να διαλαμβάνει στο δικόγραφο της και τους προσδιοριστικούς εκείνους παράγοντες που λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του μισθώματος, όπως είναι η μισθωτική αξία του μισθίου ακινήτου, ακριβής αύξηση της μισθωτικής αυτής αξίας, η μεγάλη ή μικρή προσφορά καταστημάτων στην ίδια περιοχή της αυτης περίπου έκτασης θέσεως και χρήσεως. Ακόμη προσδιοριστικά στοιχεία συνιστούν η ουσιώδης μεταβολή των ειδικών οικονομικών συνθηκών που υπήρχαν κατά την κατάρτιση της συμβάσεως και, ειδικότερα, η σημαντική αύξηση του τιμαρίθμου και του ατομικού εισοδήματος, η στενότητα της επαγγελματικής στέγης και η ζημία του αιτούντος την αναπροσαρμογή συμβαλλόμενου μέρους η οποία υπερβαίνει από τον κίνδυνο που ανέλαβε με τη σύμβαση (ΕφΠειρ 48/2010 δημοσιευμένη στην Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών «ΔΣΑ»). Με βάση τα στοιχεία αυτά, το Δικαστήριο οφείλει πρώτα να διαγνώσει, αν μεταξύ του οφειλομένου κατά το σύστημα της συμβατικής ή της αντικειμενικής αναπροσαρμογής μισθώματος και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μισθώσεως (ελεύθερου), υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε επιβάλλεται, κατά τις αρχές της καλής πίστεως, αφού ληφθούν υπόψη τα συναλλακτικά ήθη, αναπροσαρμογή του οφειλομένου και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να το αναπροσαρμόσει στο επίπεδο που αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 508/2010 δημοσιευμένη στην Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών «ΝΟΜΟΣ»).
Το σχετικό δικαίωμα που απορρέει από την παραπάνω διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικό, διότι αποτελεί διαμόρφωση της ενοχής στο προσήκον μέτρο, συνιστά, δηλαδή, διάπλαση ενός από τα στοιχεία της μισθωτικής σύμβασης με συνέπεια η σχετική αγωγή και η απόφαση που αναπροσαρμόζει το μίσθωμα να είναι διαπλαστική. Αποτέλεσμα τούτου είναι ότι το ασκηθέν δικαίωμα ενεργοποιείται από της επιδόσεως της αγωγής και μελλοντικώς, χωρίς αναδρομικότητα, υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση είναι ενεργός (ΕφΠειρ 48/2010 ό.π.,, ΕφΛαρ 101/2007 Δικ/φία 2007.237).
Στην προκειμένη περίπτωση, με την κρινόμενη αγωγή, ο ενάγων ισχυρίζεται ότι δυνάμει της από 8- 10-1999 έγγραφης συμβάσεως μισθώσεως, μίσθωσε από τον .......................... και τη δεύτερη των εναγομένων, ένα ισόγειο κατάστημα επιφανείας 95 τ.μ. [χωρίς το πατάρι, επιφανείας 15 τ.μ., τοοποίο και δεν αποτελεί αντικείμενο μίσθωσης], το οποίο βρίσκεται στην Αθήνα, στη συνοικία Αγιος Αρτέμιος, επί της συμβολής των οδών ..............................και ................., προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως αρτοποιείο, για χρονικό διάστημα έξι (6) ετών, η οποία έληξε την 14-10-2005 και έκτοτε παρατάθηκε συμβατικά μέχρι την 14-10-2016, ενώ από το 2010 κι εφεξής, λόγω θανάτου του αρχικού εκμισθωτή, ............................., υπεισήλθε ως εκμισθώτρια στη μισθωτική σχέση η πρώτη εναγόμενη, η οποία έκτοτε, μαζί με την δεύτερη εναγόμενη είναι συνεκμισθώτριες του μισθίου ακινήτου κατά ποσοστό 1/2 εκάστη. Οτι ως μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε αρχικά το ποσό των 195.000 δρχ., πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου 3,6%, καταβλητέο την 15η ημέρα εκάστου ημερολογιακού μηνός, κατόπιν δε αλλεπάλληλων αναπροσαρμογών, το μηνιαίο μίσθωμα διαμορφώθηκε για το χρονικό διάστημα από 15-10-2008 έως 14-10-2010. στο ποσό των 850 €, πλέον χαρτοσήμου εκ 31 €, ενώ για τα υπόλοιπα έτη συμφωνήθηκε να αναπροσαρμόζεται ετησίως κατά το ποσοστό του τιμαρίθμου επί του καταβαλλομένου μισθώματος του προηγούμενου μισθωτικού έτους, όμως, παρά την άνω συμφωνία καταβάλλεται μέχρι σήμερα το ποσό των 850 € μηνιαίως.
Οτι το άνω καταβαλλόμενο σήμερα μίσθωμα είναι υπερβολικό και δυσανάλογο με την πραγματική μισθωτική αξία του μισθίου αλλά και με το ελεύθερο μίσθωμα αυτού, καθόσον η αντικειμενική αξία του μισθίου ακινήτου επί της οποίας προσδιορίζεται και η μισθωτική του αξία, για τον προσδιορισμό της οποίας [αντικειμενικής αξίας] λαμβάνονται υπόψιν τα από το άρθρο 8 του π.δ. 34/1995 καθοριζόμενα αντικειμενικά κριτήρια και συντελεστές, ανέρχεται στο ποσό των 114.912 €, η δε μισθωτική του αξία στο ποσό των 574.56 € μηνιαίως [6,05 € ανά τ.μ.], το δε ελεύθερο μίσθωμα της περιοχής, βάσει των συγκριτικών στοιχείων που αναφέρει. ανέρχεται κατά μέσο όρο στο ποσό των 3,87 € ανά τ.μ. Οτι, ενώ στο μισθωτήριο αναφέρεται ότι μίσθωσε ένα αρτοποιείο μετά των εγκαταστημένων μηχανημάτων, επίπλων και σκευών, προέβη το 2010, ένεκα της παλαιότητας του μηχανολογικού του εξοπλισμού και καθ` υπόδειξη της Νομαρχίας Αθηνών, σε πλήρη ανακαίνιση του καταστήματος και αντικατάσταση του εξοπλισμού του, καταβάλλοντας το ποσό των 100.000 €. Oτι λόγω της επιδείνωσης της κατάστασης της αγοράς και της οικονομικής κρίσης που έπληξε τη χώρα. της επιβολής σοβαρών μειώσεων μισθών. αμοιβών, συντάξεων κ.λ.π., της σοβαρής μειώσεως του τζίρου των επιχειρήσεων, όπως και της δικής του κατά ποσοστό 30% κατά το τελευταίο έτος, της σοβαρής μειώσεως της μισθωτικής αξίας των εν γένει ακινήτων και δη της περιοχής Αγίου Αρτεμίου Αθηνών και της ευρύτητας προσφοράς επαγγελματικής στέγης, το καταβαλλόμενο μίσθωμα των 850 €, ήτοι 8,95 € ανά τ.μ„ υπερβαίνει κατά πολύ και βρίσκεται σε προφανή δυσαναλογία με το ελεύθερο μίσθωμα της περιοχής το οποίο δεν υπερβαίνει, κατ` ανώτατο όριο, το ποσό των 4,74 € ανά τ.μ., με μέσο όρο αυτού το ποσό των 3,87 τ.μ. ανά τ.μ. Οτι λόγω των ως άνω περιστατικών, έχει επέλθει ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, γεγονός που επιβάλλει την αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο που αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη, καθώς το καταβαλλόμενο από αυτόν μίσθωμα έρχεται πλέον σε αντίθεση με την καλή πίστη, την ευθύτητα και την εντιμότητα που επιβάλλουν τα συναλλακτικά ήθη, οι δε εναγόμενες αρνούνται πεισματικά να συναινέσουν σε οποιαδήποτε μείωση, εμμένοντας στην καταβολή του ιδίου μισθώματος. Με βάση το παραπάνω ιστορικό, ο ενάγων ζητεί να διαταχθεί από το Δικαστήριο η αναπροσαρμογή, ήτοι, η μείωση του μισθώματος από το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο συντάξεως της αγωγής μισθώματος των 850 ευρώ, στο ποσό των 450 ευρώ, συμπεριλαμβανομένου του χαρτοσήμου 3,6%, για το διάστημα από της επιδόσεως της αγωγής και για δύο έτη. Τέλος, ζητεί να επιβληθούν εις βάρος των εναγομένων τα δικαστικά του έξοδα.
Η αγωγή αρμοδίως εισάγεται προς συζήτηση ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου (άρθρα 14 παρ. 1β`, 16 παρ. 1 και 29 παρ. 1 του ΚΠΟΛΔ και 48 του π.δ. 34/1995), "κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρα 647 επ. του ΚΠΟΛΔ). Είναι, δε, επαρκώς ορισμένη, σύμφωνα με όσα εκτέθηκαν στη μείζονα σκέψη της παρούσας, απορριπτόμενων των αντίθετων ισχυρισμών των εναγομένων, στηριζομένη στις διατάξεις των άρθρων 288, 281, 388 και 574 του ΑΚ, 44 του π.δ. 34/1995 και 176 του ΚΠΟΛΔ. Πρέπει, επομένως, να ερευνηθεί περαιτέρω κατ` ουσίαν.
Οι εναγόμενες, με προφορική δήλωση της πληρεξουσίου δικηγόρου τους, που καταχωρήθηκε νόμιμα στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά δημόσιας συνεδριάσεως και αναλύθηκε περαιτέρω στις νομότυπα κατατεθείσες έγγραφες προτάσεις τους, χωρίς να αμφισβητούν τη σύναψη και το περιεχόμενο της ένδικης συμβάσεως μισθώσεως, αρνούνται κατά τα λοιπά την αγωγή. Περαιτέρω, αυτές προβάλλουν την «ένσταση καταχρηστικής ασκήσεως του δικαιώματος», ισχυριζόμενες ότι το μίσθιο βρίσκεται σε κοντινή απόσταση από γυμνάσια και λύκεια της περιοχής, που καθιστούν προνομιούχο τη θέση του, ότι το μίσθιο δεν χρησιμοποιείται μόνο ως αρτοποιείο αλλά εμπορεύεται και άλλα προϊόντα, όπως γαλακτοκομικά, αναψυκτικά, γλυκά κ.λ.π.. ότι δεν λειτουργεί άλλο αρτοποιείο σε κοντινή απόσταση στην περιοχή, ότι πρόκειται για αρτοποιείο που βρίσκεται σε πυκνοκατοικημένη περιοχή που καλύπτει τις καθημερινές ανάγκες πολλών οικογενειών ελλείψει άλλου σε κοντινή απόσταση, ότι ο ενάγων μισθώνοντας το εν λόγω κατάστημα που λειτουργούσε προγενέστερα από τον πατέρα των εναγομένων ομοίως ως αρτοποιείο, καρπώθηκε την πελατεία του χωρίς να καταβάλλει οποιοδήποτε τίμημα, ενώ για τον υπολογισμό της μισθωτικής αξίας του ακινήτου πρέπει να συνυπολογιστεί ότι αυτό μισθώθηκε πλήρως εξοπλισμένο με μηχανήματα, σκεύη και έπιπλα τα οποία ο ενάγων χρησιμοποιούσε επί 17 έτη [1993-2010] και τέλος ότι, ενώ από το 2010 υπήρχε στον ίδιο βαθμό η κρίση που μαστίζει τη χώρα, ο ενάγων, λαμβάνοντας δάνειο προέβη σε πλήρη ανακαίνιση του μισθίου, χωρίς να ζητήσει επί τρία έτη μείωση του μισθώματος ή να διαμαρτυρηθεί περί μείωσης της πελατείας του και συνεπώς, εν όψει των ανωτέρω, όχι μόνον δεν υπάρχει απόκλιση του καταβαλλομένου μισθώματος από το δυνάμενο να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μισθώσεως, αλλά αντίθετα είναι πολύ χαμηλότερο αυτού. Ο ισχυρισμός αυτός, που δεν ασκείται επικουρικώς προς την άρνηση εκ μέρους των εναγομένων της ιστορικής βάσεως της αγωγής, συνιστά στην πραγματικότητα άρνηση της ιστορικής βάσεως της αγωγής και όχι ένσταση, δεδομένου ότι σε αυτόν τον ισχυρισμό δεν περιέχεται κατάφαση της ιστορικής βάσεως της αγωγής και ταυτόχρονα επίκληση νέου γεγονότος διαφόρου από εκείνα που συγκροτούν την ιστορική βάση της αιτήσεως, ώστε να στοιχειοθετηθεί υπέρβαση των ορίων που επιβάλλει η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός σκοπός ενός πράγματι υφισταμένου δικαιώματος, όπως αυτό το οποίο ασκείται με την αγωγή (ΕΘ 601/2005 δημοσιευμένη στην Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών «ΝΟΜΟΣ», ΕΑ 3005/2004 ΔΕΕ2005.581). .
Από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων αποδείξεως και ανταποδείξεως των διαδίκων, που εξετάσθηκαν νομότυπα στο ακροατήριο, από τα έγγραφα που οι διάδικοι νομίμως επικαλούνται και προσκομίζουν, προκειμένου να χρησιμεύσουν προς συναγωγή άμεσης ή έμμεσης αποδείξεως, τις προσαγόμενες φωτογραφίες η γνησιότητα των οποίων δεν αμφισβητήθηκε, από τις ομολογίες που συνάγονται εκατέρωθεν από τις έγγραφες προτάσεις των εναγομένων (άρθρα 261 και 352 παρ. 1 του ΚΠΟΛΔ), καθώς και με βάση τα διδάγματα της κοινής πείρας (άρθρο 336 παρ. 4 του ΚΠΟΛΔ) και τα πασίδηλα γεγονότα (άρθρο 336 παρ. 1 του ΚΠΟΛΔ), αποδεικνύονται τα ακόλουθα: Δυνάμει της από 8-10-1999 έγγραφης συμβάσεως μισθώσεως, ο ενάγων μίσθωσε από τον ................... και τη δεύτερη των εναγομένων, ένα ισόγειο κατάστημα επιφανείας 110 τ.μ. [ ως η έκταση αυτού προκύπτει από το υπ`αριθ. 3832/2005 συμβόλαιο γονικής παροχής ψιλής κυριότητας της συμ/φου Αθηνών ................συζ. ............................, που συνιστά τον τίτλο κτήσεως επί του μισθίου της πρώτης εναγόμενης], το οποίο βρίσκεται στην Αθήνα, στη συνοικία Αγιος Αρτέμιος, επί της συμβολής των οδών .................. και ............, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως αρτοποιείο, το οποίο μισθώθηκε μαζί με τα εγκατεστημένα μηχανήματα, έπιπλα και σκεύη, για χρονικό διάστημα έξι (6) ετών, αρχομένη η μίσθωση την 15-10-1999, η οποία έληξε την 14-10-2005 και έκτοτε παρατάθηκε διαδοχικά, συμβατικά, μέχρι την 14-10-2016, ενώ από το 2010 κι εφεξής, λόγω θανάτου του αρχικού εκμισθωτή, ...................., υπεισήλθε ως εκμισθώτρια στη μισθωτική σχέση η πρώτη εναγόμενη, η οποία έκτοτε, μαζί με την δεύτερη εναγόμενη είναι συνεκμισθώτριες του μισθίου ακινήτου κατά ποσοστό 1/2 εκάστη. Ως μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε αρχικά το ποσό των 195.000 δρχ., πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου 3,6%, καταβλητέο την 15η ημέρα εκάστου ημερολογιακού μηνός, κατόπιν δε αλλεπάλληλων αναπροσαρμογών, το μηνιαίο μίσθωμα διαμορφώθηκε για το χρονικό διάστημα από 15-10-2008 έως 14-10-2010, στο ποσό των 850 €, πλέον χαρτοσήμου εκ 31 €, ενώ για τα υπόλοιπα έτη μέχρι το τέλος της σύμβασης [14- 10-2016] συμφωνήθηκε να αναπροσαρμόζεται ετησίως κατά το ποσοστό του τιμαρίθμου επί του καταβαλλομένου μισθώματος του προηγούμενου μισθωτικού έτους. Ομως, παρά την άνω συμφωνία, καταβάλλεται μέχρι σήμερα το ποσό των 850 € μηνιαίως. Συγκεκριμένα το μίσθιο συμφωνήθηκε να χρησιμοποιηθεί ως αρτοποιείο, δηλαδή για την παρασκευή και πώληση άρτου, αρτοσκευασμάτων, ειδών κουλουροποιίας και ζαχαροπλαστικής. Ο ενάγων είναι μισθωτής του εν λόγω μισθίου από το έτος 1993, ότε και υπογράφηκε το αρχικό μισθωτήριο μεταξύ αυτού και του πατέρα των εναγομένων, ........................., ο οποίος λειτουργούσε το συγκεκριμένο κατάστημα ομοίως ως αρτοποιείο από το έτος 1967. Ο ενάγων παρέλαβε το μίσθιο και έκανε, ως και συνεχίζει να κάνει μέχρι και σήμερα ανενόχλητα χρήση αυτού για τη χρήση που συμφωνήθηκε, καταβάλλοντας ανελλιπώς το συμφωνηθέν μίσθωμα, το οποίο, μετά τις αλλεπάλληλες ετήσιες αναπροσαρμογές έχει ανέλθει, ως προελέχθη, στο ποσό των 850 €, πλέον χαρτοσήμου 31 ευρώ, δηλαδή, στο συνολικό ποσό των 881 ευρώ, το οποίο από το έτος 2010 παραμένει σταθερό. Μάλιστα, το έτος 2010, ο ενάγων προέβη σε πλήρη ανακαίνιση του μισθίου και αντικατάσταση του μηχανολογικού του εξοπλισμού, καθόσον ο μηχανολογικός εξοπλισμός που παρέλαβε κατά την έναρξη της μίσθωσης ήταν απηρχαιωμένος, λαμβάνοντας επ ονόματί του, μετά την άνω ανακαίνιση και μηχανολογικό εκσυγχρονισμό του μισθίου και την επιθεώρηση αυτού από την Δ/νση υγειονομικής προστασίας, την υπ`αριθ. 755/16-6-2010 άδεια λειτουργίας αρτοποιείου του Νομάρχη Αθηνών, διάρκειας οκτώ [8] ετών. Ηδη, όμως, από τις αρχές του έτους 2010, άρχισαν να εκδηλώνονται στη χώρα γεγονότα τα οποία δεν ήταν να διαγνωσθούν υπό ομαλές οικονομικές συνθήκες και δη κατά το χρόνο συνάψεως της συμβάσεως μισθώσεως και της τελευταίας συμβατικής παράτασης αυτής το 2008. Ειδικότερα, στις αρχές του έτους 2010, προκειμένου η χώρα να ανταποκριθεί στις τρέχουσες δημοσιονομικές ανάγκες κατέφυγε στην στήριξη του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου και στον μηχανισμό στήριξης της Ευρωπαϊκής Ενωσης. Ακολούθησε σημαντική μείωση των αποδοχών των μισθωτών και συνταξιούχων εγγίζουσα κατά περίπτωση και το 30%, η εμπορική κίνηση όλων των περιοχών της Ελλάδος περιήλθε σε ολοένα και αυξανόμενη πτωτική τροχιά, ενώ πλείστες επιχειρήσεις, ακόμα και εκείνες που μέχρι πρόσφατα ήταν οικονομικά εύρωστες, έκλεισαν με συνέπεια την απώλεια σημαντικού αριθμού θέσεων εργασίας. Συνεπεία όλων αυτών, ο ενάγων, παρά την ανακαίνιση του μισθίου, από την οποία ανέμενε αύξηση των κερδών του, αντιθέτως, υπέστη μείωση στον τζίρο της επιχειρήσεως του κατά ποσοστό τουλάχιστον 30%, όπως τούτο προκύπτει από τα προσκομιζόμενα μετ` επικλήσεως αντίγραφα των εντύπων Ε3 που κατέθεσε στην αρμόδια Δ.Ο.Υ., καθόσον για το οικονομικό έτος 2011 [διαχείριση από 1-1-2010 έως 31-12- 2010], τα ακαθάριστα έσοδα της επιχείρησής του ανήλθαν στο ποσό των 124.241,38 €, για το οικονομικό έτος 2012 [διαχείριση από 1-1-2011 έως 31-12-2011], τα ακαθάριστα έσοδα του μειώθηκαν στο ποσό των 110.542,74 € και για το οικονομικό έτος 2013 [διαχείριση από 1-1-2012 έως 31-12-2012], τα ακαθάριστα έσοδα του μειώθηκαν στο ποσό των 84.155,89 €. Εν όψει των ανωτέρω, ο ενάγων ζήτησε από τις εναγόμενες, να μειωθεί το μηνιαίο μίσθωμα κατά ποσοστό σχεδόν 50%, ήτοι στο ποσό των 450 €, πλην όμως, αυτές αρνήθηκαν κατηγορηματικά. Ετσι ο ενάγων, από τον Ιούνιο του 2013, ως αναφέρει στις προτάσεις του, καταβάλει το μειωμένο μίσθωμα των 450 €. Περί της καταστάσεως που επικρατεί στην αγορά πλησίον του μισθίου καταστήματος, κατέθεσε μετά λόγου γνώσεως στο ακροατήριο η μάρτυρας αποδείξεως του ενάγοντος, η οποία κατοικεί στην οδό ............ [Παγκράτι], ήτοι κοντά στην περιοχή που βρίσκεται το μίσθιο. Συγκεκριμένα, η μάρτυρας αυτή, με σαφήνεια κατέθεσε ότι πλησίον του μισθίου και σε απόσταση 200 μέτρων, υπάρχει και άλλος φούρνος, ενώ άνοιξαν πρόσφατα σούπερ μάρκετ και μίνι μάρκετ, τα οποία πωλούν και αυτά ψωμί, μειώνοντας έτσι τον τζίρο του μισθίου, ότι η μισθωτική αξία στην περιοχή δεν υπερβαίνει τα πέντε [5] ευρώ ανά τ.μ. και μάλιστα σε δρόμους πιο κεντρικούς, όπως είναι η οδός ........................, εν αντιθέσει με το μίσθιο, που βρίσκεται στη θέση «Γούβα», κοντά μεν στην οδό ..................... αλλά σε συνοικία χωρίς ιδιαίτερη κίνηση, καθώς και ότι ο τζίρος του μισθίου έχει μειωθεί κατά 40% έως 50% λόγω της οικονομικής κρίσης, εφόσον ο κόσμος δεν αγοράζει πια και λοιπά είδη αρτοποιίας [τσουρέκια κ.λ.π.]. Σύμφωνα όμως και με όσα κατέθεσε ο μάρτυρας των εναγομένων, το μίσθιο βρίσκεται σε πυκνοκατοικημένη περιοχή, ως τούτο είναι γνωστό, καθόσον βρίσκεται στην ευρύτερη περιοχή του Παγκρατίου, προσφέρει δε το μίσθιο προς πώληση και άλλα προϊόντα. πλην του ψωμιού, όπως γλυκά, αρτοσκευάσματα, τσουρέκια, γαλακτοκομικά προϊόντα κ.λ.π., τα οποία ανεβάζουν το τζίρο του. καθόσον πρόκειται για προϊόντα καθημερινής ανάγκης τα οποία αγοράζει κάθε οικογένεια, ενώ επιπλέον καταθέτει ότι άλλος φούρνος επί της οδού ................................, καταβάλλει μίσθωμα ύψους 1.000 € μηνιαίως. Τέλος, προς επίρρωση των αγωγικών ισχυρισμών του, ο ενάγων προσκομίζει φύλλο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας του μισθίου ακινήτου επί της οποίας προσδιορίζεται και η μισθωτική του αξία, για τον προσδιορισμό της οποίας [αντικειμενικής αξίας] λαμβάνοντας υπόψιν τα από το άρθρο 8 του π.δ. 34/1995 καθοριζόμενα αντικειμενικά κριτήρια και συντελεστές, προσδιορίζει την αντικειμενική αξία του για 95 τ.μ. στο ποσό των 114.912 €, τη δε μισθωτική του αξία στο ποσό των 574.56 € μηνιαίως [6,05 € ανά τ.μ.]. Εξ όλων των ανωτέρω και με δεδομένο ότι η οικονομική κρίση δεν έχει πλήξει στον ίδιο βαθμό όλα τα είδη επιχειρήσεων, αλλά πρωτίστως τις επιχειρήσεις που δεν πωλούν είδη πρώτης ανάγκης, εν αντιθέσει εν προκειμένω με το μίσθιο κατάστημα, το οποίο ως αρτοποιείο εξυπηρετεί καθημερινές και απόλυτα απαραίτητες ανάγκες, σε συνδυασμό με τη θέση που βρίσκεται [πυκνοκατοικημένη περιοχή], την μη ύπαρξη ομοειδών επιχειρήσεων σε πολύ κοντινή απόσταση, τη μείωση των ετήσιων ακαθάριστων εσόδων του και τη μισθωτική αξία της περιοχής, το Δικαστήριο κρίνει ότι η μισθωτική αξία του μισθίου, υπό καθεστώς ελεύθερης μισθώσεως [ελεύθερου] ανέρχεται στο ποσό των 6,05 €/τ.μ. και συνολικά στο ποσό των [110 τ.μ. Χ 6,05 €/τ.μ. =] 665,5 €, συμπεριλαμβανομένου του τέλους χαρτοσήμου. Με βάση τα στοιχεία αυτά, προκύπτει ότι μεταξύ του οφειλομένου κατά το σύστημα της συμβατικής αναπροσαρμογής του μισθώματος και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μισθώσεως (ελεύθερου), υπάρχει διαφορά σημαντική, ώστε επιβάλλεται, κατά τις αρχές της καλής πίστεως, αφού ληφθούν υπόψη τα συναλλακτικά ήθη, να αναπροσαρμοστεί το οφειλόμενο μίσθωμα στο επίπεδο που αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 508/2010 δημοσιευμένη στην Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών «ΝΟΜΟΣ»). Η δε εμμονή των εναγομένων στην πληρωμή του μισθώματος που προκύπτει από τη συμφωνία, προσκρούει στην απαιτούμενη από τις συναλλαγές καλή πίστη, με συνέπεια να παρίσταται αναγκαία η αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής και για δύο έτη, εφόσον βέβαια παραμένει ενεργός η σύμβαση, ενώ, κατά τα λοιπά ο δικαστικός καθορισμός του μισθώματος δεν επηρεάζει την ισχύ της συμβατικής ρήτρας που προβλέπει την κατά ορισμένα χρονικά διαστήματα και βάσει του ως άνω προσδιορισμένου ποσοστού επί του εκάστοτε καταβαλλομένου μισθώματος, αναπροσαρμογή του μισθώματος, καθώς με την αγωγή δεν ζητείται η οιαδήποτε περιστολή του ποσοστού της ετήσιας αναπροσαρμογής. Συνεπώς, με βάση τη δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος θα αναπροσαρμόζεται το τελευταίο στο μέλλον, όταν θα επέρχεται κάθε επόμενο στάδιο από αυτά που έχουν προβλεφθεί, η αναπροσαρμογή δε αυτή θα είναι αυτόματη, δηλαδή δεν θα χρειάζεται η μεσολάβηση άλλης δικαστικής κρίσεως (ΕφΔωδ 123/2006 δημοσιευμένη στην Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών «ΝΟΜΟΣ», ΕΑ 2554/2003 ΕΔΠΟΛ2004.175, ΕφΠειρ 337/1995 ΕλλΔνη36.1615), με διατήρηση βεβαίως του δικαιώματος των διαδίκων διαφορετικής ρυθμίσεώς του ή προσφυγής τους στο Δικαστήριο για νέα αναπροσαρμογή του μισθώματος. Ετσι, με δεδομένο ότι το μηνιαίο μίσθωμα ανερχόταν κατά το χρόνο επιδόσεως της αγωγής στο ποσό των 881 ευρώ, αυτό θα πρέπει να καθορισθεί για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής και για δύο έτη, στο ποσό των εξακοσίων εξήντα πέντε ευρώ και πέντε λεπτών (665,5 €). Πρέπει, επομένως, να γίνει εν μέρει δεκτή η αγωγή κατά την βάση αυτής που στηρίζεται στη διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, λόγω, δε, της συνδρομής των στοιχείων της τελευταίας αυτής διατάξεως, δεν συντρέχει περίπτωση έρευνας της βάσεως της αγωγής που στηρίζεται στη διάταξη του άρθρου 388 του ΑΚ. Κατόπιν τούτων, πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή η αγωγή και να καθορισθεί το μηνιαίο μίσθωμα για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής και για δύο έτη, στο ποσό των εξακοσίων εξήντα πέντε ευρώ και πέντε λεπτών (665,5 €). Τα δικαστικά έξοδα του ενάγοντος θα επιβληθούν κατά ένα μέρος εις βάρος των εναγομένων, λόγω της εν μέρει νίκης και ήττας των διαδίκων, κατά τις διατάξεις των άρθρων 178 και 180 του ΚΠΟΛΔ.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΔΙΚΑΖΕΙ κατ` αντιμωλία των διαδίκων.
ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ ό,τι κρίθηκε απορριπτέο με βάση το σκεπτικό της παρούσας.
ΔΕΧΕΤΑΙ εν μέρει την αγωγή.
ΚΑΘΟΡΙΖΕΙ το μηνιαίο μίσθωμα για το εκτιθέμενο στο σκεπτικό της παρούσας μίσθιο κατάστημα στο ποσό των εξακοσίων εξήντα πέντε ευρώ και πέντε λεπτών (665,5 €), συμπεριλαμβανομένου του τέλους χαρτοσήμου, για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής και για δύο έτη, μετά την πάροδο του οποίου και έως τη λήξη της διάρκειας της συμβάσεως μισθώσεως, το μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται με βάση την συμβατική ρύθμιση της ετήσιας αναπροσαρμογής.
ΕΠΙΒΑΛΛΕΙ εις βάρος των εναγομένων μέρος των δικαστικών εξόδων του ενάγοντος, τα οποία ορίζει στο ποσό των διακοσίων πενήντα (250) ευρώ.
ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων τους, στις 12 ΦΕΒ 2014.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
Ν.Σ.
Αποτελούμενο από τη Δικαστή, Δήμητρα Μουχίμογλου, Πρόεδρο Πρωτοδικών, την οποία όρισε η Πρόεδρος του Τριμελούς Συμβουλίου της Διοικήσεως του Πρωτοδικείου και από το Γραμματέα Νικόλαο Μόσσορα.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριο του, στις 13 Δεκεμβρίου 2013, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
Του ενάγοντος: .................................. του ..............., κατοίκου Βύρωνα Αττικής, οδός...... αρ. ........, ο οποίος εκπροσωπήθηκε στο Δικαστήριο από την πληρεξούσιο δικηγόρο του Κωνσταντίνα Πυρπυρή.
Των εναγομένων: 1] ...................................του ....................., συζ. ................................. και 2] ......................................... του ................, συζ. ......................................., κατοίκων αμφοτέρων Αγίας Παρασκευής Αττικής, οδός ..................... αρ. ..... οι οποίες εμφανίστηκαν στο Δικαστήριο με την πληρεξούσιο δικηγόρο τους, Δέσποινα Μαγγιδά.
Ο ενάγων ζητεί να γίνει δεκτή η από 31-10-2012 αγωγή του, που κατατέθηκε στη Γραμματεία του Δικαστηρίου τούτου, με αύξοντα αριθμό εκθέσεως καταθέσεως 54582/1187/2013 και προσδιορίσθηκε για τη δικάσιμο που αναγράφεται στην αρχή της παρούσας.
Κατά τη συζήτηση της υποθέσεως στο ακροατήριο, οι πληρεξούσιες δικηγόροι των διαδίκων, αφού ανέπτυξαν τους ισχυρισμούς τους, ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα εκτίθενται στις προτάσεις που κατέθεσαν.
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Από τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ. η οποία εφαρμόζεται και για τις εμπορικές μισθώσεις, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 44 του π.δ 34/1995, προβλέπεται η δυνατότητα διαμορφώσεως της έννομης σχέσεως, όταν αυτό επιβάλλεται από την καλή πίστη. Η καλή πίστη επιβάλλει είτε την επιχείρηση θετικών πράξεων είτε την απαγόρευση ενεργειών τόσον στον οφειλέτη, όσον και στον δανειστή. Τέτοια περίπτωση είναι και η υποχρέωση του οφειλέτη σε συναίνεση για την τροποποίηση της συμβάσεως, εφόσον υπάρχει ιδιαίτερα σοβαρός λόγος και συντρέχουν αντικειμενικά κριτήρια, αντλούμενα από την ίδια την έννομη τάξη και τις κρατούσες αντιλήψεις. Περαιτέρω, κατά τη σαφή έννοια του άρθρου 388 του ΑΚ, προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον έναν από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το Δικαστήριο την αναγωγή της οφειλομένης παροχής στο μέτρο που αρμόζει, ή και τη λύση ολόκληρης της συμβάσεως εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεσθεί, είναι: α) μεταβολή των περιστατικών στα οποία κυρίως ενόψει της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς συμβάσεως, β) η μεταβολή μπορεί να είναι μεταγενέστερη της καταρτίσεως της συμβάσεως και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Εφόσον δεν συντρέχει, από τις παραπάνω προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 του ΑΚ εκείνη της απρόοπτης και ανυπαίτιας μεταβολής των συνθηκών είναι επιτρεπτή η εφαρμογή του άρθρου 288 του ΑΚ εφόσον συντρέχουν οι λοιπές προϋποθέσεις εφαρμογής αυτού. Κατά συνέπεια, για το ορισμένο της αγωγής αναπροσαρμογής του μισθώματος με βάση το άρθρο 388 του ΑΚ πρέπει να εκτίθενται σε αυτήν τα εξής: α) έγκυρη σύμβαση μισθώσεως, β) όλα εκείνα τα πραγματικά περιστατικά από τα οποία να προκύπτει μεταβολή των συνθηκών στις οποίες στήριξαν οι συμβαλλόμενοι τη σύναψη της συμβάσεως μισθώσεως από λόγους απρόβλεπτους, γ) η μεταβολή των περιστατικών να οφείλεται σε γεγονότα όχι απλώς τυχαία άλλα έκτακτα και απρόβλεπτα, δ) η μεταβολή των περιστατικών να είναι τέτοια ώστε η εκτέλεση της παροχής του οφειλέτη σε σχέση με την αντιπαροχή να γίνεται υπέρμετρα επαχθής, ε) η δυσαναλογία παροχής και αντιπαροχής να μην οφείλεται σε υπαιτιότητα του οφειλέτη. Για το ορισμένο, δε, της αγωγής αναπροσαρμογής, με βάση το άρθρο 288 του ΑΚ πρέπει να εκτίθενται σε αυτήν τα εξής: 1)έγκυρη σύμβαση εμπορικής μισθώσεως, 2) μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της μισθώσεως ή από το χρόνο της τυχόν προγενέστερης συμβατικής ή νόμιμης αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο της πρώτης συζητήσεως της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την λόγω μεταβολή, 3) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο επιβαλλόμενο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη αφ`ενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή μετά την αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφ` ετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση αυτού να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο με τον αρχικό ή μετά την αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος. Επομένως, για τη νομιμότητα και το ορισμένο της αγωγής πρέπει να ιστορούνται, εκτός από το καταβαλλόμενο μίσθωμα και τα περιστατικά από τα οποία συνάγεται το συγκεκριμένο ύψος του μισθώματος που θα ανταποκρινόταν στη συναλλακτική καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, 4) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) μεταξύ της μεταβολής συνθηκών και της ουσιώδους απόκλισης του μισθώματος και 5) ορισμένο αίτημα (ΑΠ 508, 850 και 893/2010 και 423/2008 δημοσιευμένες στην Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών «ΝΟΜΟΣ», ΑΠ 1487/2005 ΕλλΔνη2006.170), δεν είναι, όμως. απαραίτητη η παράθεση της μισθωτικής αξίας ομόρων ακινήτων (ΑΠ 850 και 893/2010 ό.π.). Πρέπει, επίσης, ο ενάγων της σχετικής αγωγής να διαλαμβάνει στο δικόγραφο της και τους προσδιοριστικούς εκείνους παράγοντες που λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του μισθώματος, όπως είναι η μισθωτική αξία του μισθίου ακινήτου, ακριβής αύξηση της μισθωτικής αυτής αξίας, η μεγάλη ή μικρή προσφορά καταστημάτων στην ίδια περιοχή της αυτης περίπου έκτασης θέσεως και χρήσεως. Ακόμη προσδιοριστικά στοιχεία συνιστούν η ουσιώδης μεταβολή των ειδικών οικονομικών συνθηκών που υπήρχαν κατά την κατάρτιση της συμβάσεως και, ειδικότερα, η σημαντική αύξηση του τιμαρίθμου και του ατομικού εισοδήματος, η στενότητα της επαγγελματικής στέγης και η ζημία του αιτούντος την αναπροσαρμογή συμβαλλόμενου μέρους η οποία υπερβαίνει από τον κίνδυνο που ανέλαβε με τη σύμβαση (ΕφΠειρ 48/2010 δημοσιευμένη στην Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών «ΔΣΑ»). Με βάση τα στοιχεία αυτά, το Δικαστήριο οφείλει πρώτα να διαγνώσει, αν μεταξύ του οφειλομένου κατά το σύστημα της συμβατικής ή της αντικειμενικής αναπροσαρμογής μισθώματος και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μισθώσεως (ελεύθερου), υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε επιβάλλεται, κατά τις αρχές της καλής πίστεως, αφού ληφθούν υπόψη τα συναλλακτικά ήθη, αναπροσαρμογή του οφειλομένου και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να το αναπροσαρμόσει στο επίπεδο που αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 508/2010 δημοσιευμένη στην Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών «ΝΟΜΟΣ»).
Το σχετικό δικαίωμα που απορρέει από την παραπάνω διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικό, διότι αποτελεί διαμόρφωση της ενοχής στο προσήκον μέτρο, συνιστά, δηλαδή, διάπλαση ενός από τα στοιχεία της μισθωτικής σύμβασης με συνέπεια η σχετική αγωγή και η απόφαση που αναπροσαρμόζει το μίσθωμα να είναι διαπλαστική. Αποτέλεσμα τούτου είναι ότι το ασκηθέν δικαίωμα ενεργοποιείται από της επιδόσεως της αγωγής και μελλοντικώς, χωρίς αναδρομικότητα, υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση είναι ενεργός (ΕφΠειρ 48/2010 ό.π.,, ΕφΛαρ 101/2007 Δικ/φία 2007.237).
Στην προκειμένη περίπτωση, με την κρινόμενη αγωγή, ο ενάγων ισχυρίζεται ότι δυνάμει της από 8- 10-1999 έγγραφης συμβάσεως μισθώσεως, μίσθωσε από τον .......................... και τη δεύτερη των εναγομένων, ένα ισόγειο κατάστημα επιφανείας 95 τ.μ. [χωρίς το πατάρι, επιφανείας 15 τ.μ., τοοποίο και δεν αποτελεί αντικείμενο μίσθωσης], το οποίο βρίσκεται στην Αθήνα, στη συνοικία Αγιος Αρτέμιος, επί της συμβολής των οδών ..............................και ................., προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως αρτοποιείο, για χρονικό διάστημα έξι (6) ετών, η οποία έληξε την 14-10-2005 και έκτοτε παρατάθηκε συμβατικά μέχρι την 14-10-2016, ενώ από το 2010 κι εφεξής, λόγω θανάτου του αρχικού εκμισθωτή, ............................., υπεισήλθε ως εκμισθώτρια στη μισθωτική σχέση η πρώτη εναγόμενη, η οποία έκτοτε, μαζί με την δεύτερη εναγόμενη είναι συνεκμισθώτριες του μισθίου ακινήτου κατά ποσοστό 1/2 εκάστη. Οτι ως μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε αρχικά το ποσό των 195.000 δρχ., πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου 3,6%, καταβλητέο την 15η ημέρα εκάστου ημερολογιακού μηνός, κατόπιν δε αλλεπάλληλων αναπροσαρμογών, το μηνιαίο μίσθωμα διαμορφώθηκε για το χρονικό διάστημα από 15-10-2008 έως 14-10-2010. στο ποσό των 850 €, πλέον χαρτοσήμου εκ 31 €, ενώ για τα υπόλοιπα έτη συμφωνήθηκε να αναπροσαρμόζεται ετησίως κατά το ποσοστό του τιμαρίθμου επί του καταβαλλομένου μισθώματος του προηγούμενου μισθωτικού έτους, όμως, παρά την άνω συμφωνία καταβάλλεται μέχρι σήμερα το ποσό των 850 € μηνιαίως.
Οτι το άνω καταβαλλόμενο σήμερα μίσθωμα είναι υπερβολικό και δυσανάλογο με την πραγματική μισθωτική αξία του μισθίου αλλά και με το ελεύθερο μίσθωμα αυτού, καθόσον η αντικειμενική αξία του μισθίου ακινήτου επί της οποίας προσδιορίζεται και η μισθωτική του αξία, για τον προσδιορισμό της οποίας [αντικειμενικής αξίας] λαμβάνονται υπόψιν τα από το άρθρο 8 του π.δ. 34/1995 καθοριζόμενα αντικειμενικά κριτήρια και συντελεστές, ανέρχεται στο ποσό των 114.912 €, η δε μισθωτική του αξία στο ποσό των 574.56 € μηνιαίως [6,05 € ανά τ.μ.], το δε ελεύθερο μίσθωμα της περιοχής, βάσει των συγκριτικών στοιχείων που αναφέρει. ανέρχεται κατά μέσο όρο στο ποσό των 3,87 € ανά τ.μ. Οτι, ενώ στο μισθωτήριο αναφέρεται ότι μίσθωσε ένα αρτοποιείο μετά των εγκαταστημένων μηχανημάτων, επίπλων και σκευών, προέβη το 2010, ένεκα της παλαιότητας του μηχανολογικού του εξοπλισμού και καθ` υπόδειξη της Νομαρχίας Αθηνών, σε πλήρη ανακαίνιση του καταστήματος και αντικατάσταση του εξοπλισμού του, καταβάλλοντας το ποσό των 100.000 €. Oτι λόγω της επιδείνωσης της κατάστασης της αγοράς και της οικονομικής κρίσης που έπληξε τη χώρα. της επιβολής σοβαρών μειώσεων μισθών. αμοιβών, συντάξεων κ.λ.π., της σοβαρής μειώσεως του τζίρου των επιχειρήσεων, όπως και της δικής του κατά ποσοστό 30% κατά το τελευταίο έτος, της σοβαρής μειώσεως της μισθωτικής αξίας των εν γένει ακινήτων και δη της περιοχής Αγίου Αρτεμίου Αθηνών και της ευρύτητας προσφοράς επαγγελματικής στέγης, το καταβαλλόμενο μίσθωμα των 850 €, ήτοι 8,95 € ανά τ.μ„ υπερβαίνει κατά πολύ και βρίσκεται σε προφανή δυσαναλογία με το ελεύθερο μίσθωμα της περιοχής το οποίο δεν υπερβαίνει, κατ` ανώτατο όριο, το ποσό των 4,74 € ανά τ.μ., με μέσο όρο αυτού το ποσό των 3,87 τ.μ. ανά τ.μ. Οτι λόγω των ως άνω περιστατικών, έχει επέλθει ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, γεγονός που επιβάλλει την αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο που αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη, καθώς το καταβαλλόμενο από αυτόν μίσθωμα έρχεται πλέον σε αντίθεση με την καλή πίστη, την ευθύτητα και την εντιμότητα που επιβάλλουν τα συναλλακτικά ήθη, οι δε εναγόμενες αρνούνται πεισματικά να συναινέσουν σε οποιαδήποτε μείωση, εμμένοντας στην καταβολή του ιδίου μισθώματος. Με βάση το παραπάνω ιστορικό, ο ενάγων ζητεί να διαταχθεί από το Δικαστήριο η αναπροσαρμογή, ήτοι, η μείωση του μισθώματος από το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο συντάξεως της αγωγής μισθώματος των 850 ευρώ, στο ποσό των 450 ευρώ, συμπεριλαμβανομένου του χαρτοσήμου 3,6%, για το διάστημα από της επιδόσεως της αγωγής και για δύο έτη. Τέλος, ζητεί να επιβληθούν εις βάρος των εναγομένων τα δικαστικά του έξοδα.
Η αγωγή αρμοδίως εισάγεται προς συζήτηση ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου (άρθρα 14 παρ. 1β`, 16 παρ. 1 και 29 παρ. 1 του ΚΠΟΛΔ και 48 του π.δ. 34/1995), "κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρα 647 επ. του ΚΠΟΛΔ). Είναι, δε, επαρκώς ορισμένη, σύμφωνα με όσα εκτέθηκαν στη μείζονα σκέψη της παρούσας, απορριπτόμενων των αντίθετων ισχυρισμών των εναγομένων, στηριζομένη στις διατάξεις των άρθρων 288, 281, 388 και 574 του ΑΚ, 44 του π.δ. 34/1995 και 176 του ΚΠΟΛΔ. Πρέπει, επομένως, να ερευνηθεί περαιτέρω κατ` ουσίαν.
Οι εναγόμενες, με προφορική δήλωση της πληρεξουσίου δικηγόρου τους, που καταχωρήθηκε νόμιμα στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά δημόσιας συνεδριάσεως και αναλύθηκε περαιτέρω στις νομότυπα κατατεθείσες έγγραφες προτάσεις τους, χωρίς να αμφισβητούν τη σύναψη και το περιεχόμενο της ένδικης συμβάσεως μισθώσεως, αρνούνται κατά τα λοιπά την αγωγή. Περαιτέρω, αυτές προβάλλουν την «ένσταση καταχρηστικής ασκήσεως του δικαιώματος», ισχυριζόμενες ότι το μίσθιο βρίσκεται σε κοντινή απόσταση από γυμνάσια και λύκεια της περιοχής, που καθιστούν προνομιούχο τη θέση του, ότι το μίσθιο δεν χρησιμοποιείται μόνο ως αρτοποιείο αλλά εμπορεύεται και άλλα προϊόντα, όπως γαλακτοκομικά, αναψυκτικά, γλυκά κ.λ.π.. ότι δεν λειτουργεί άλλο αρτοποιείο σε κοντινή απόσταση στην περιοχή, ότι πρόκειται για αρτοποιείο που βρίσκεται σε πυκνοκατοικημένη περιοχή που καλύπτει τις καθημερινές ανάγκες πολλών οικογενειών ελλείψει άλλου σε κοντινή απόσταση, ότι ο ενάγων μισθώνοντας το εν λόγω κατάστημα που λειτουργούσε προγενέστερα από τον πατέρα των εναγομένων ομοίως ως αρτοποιείο, καρπώθηκε την πελατεία του χωρίς να καταβάλλει οποιοδήποτε τίμημα, ενώ για τον υπολογισμό της μισθωτικής αξίας του ακινήτου πρέπει να συνυπολογιστεί ότι αυτό μισθώθηκε πλήρως εξοπλισμένο με μηχανήματα, σκεύη και έπιπλα τα οποία ο ενάγων χρησιμοποιούσε επί 17 έτη [1993-2010] και τέλος ότι, ενώ από το 2010 υπήρχε στον ίδιο βαθμό η κρίση που μαστίζει τη χώρα, ο ενάγων, λαμβάνοντας δάνειο προέβη σε πλήρη ανακαίνιση του μισθίου, χωρίς να ζητήσει επί τρία έτη μείωση του μισθώματος ή να διαμαρτυρηθεί περί μείωσης της πελατείας του και συνεπώς, εν όψει των ανωτέρω, όχι μόνον δεν υπάρχει απόκλιση του καταβαλλομένου μισθώματος από το δυνάμενο να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μισθώσεως, αλλά αντίθετα είναι πολύ χαμηλότερο αυτού. Ο ισχυρισμός αυτός, που δεν ασκείται επικουρικώς προς την άρνηση εκ μέρους των εναγομένων της ιστορικής βάσεως της αγωγής, συνιστά στην πραγματικότητα άρνηση της ιστορικής βάσεως της αγωγής και όχι ένσταση, δεδομένου ότι σε αυτόν τον ισχυρισμό δεν περιέχεται κατάφαση της ιστορικής βάσεως της αγωγής και ταυτόχρονα επίκληση νέου γεγονότος διαφόρου από εκείνα που συγκροτούν την ιστορική βάση της αιτήσεως, ώστε να στοιχειοθετηθεί υπέρβαση των ορίων που επιβάλλει η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός σκοπός ενός πράγματι υφισταμένου δικαιώματος, όπως αυτό το οποίο ασκείται με την αγωγή (ΕΘ 601/2005 δημοσιευμένη στην Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών «ΝΟΜΟΣ», ΕΑ 3005/2004 ΔΕΕ2005.581). .
Από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων αποδείξεως και ανταποδείξεως των διαδίκων, που εξετάσθηκαν νομότυπα στο ακροατήριο, από τα έγγραφα που οι διάδικοι νομίμως επικαλούνται και προσκομίζουν, προκειμένου να χρησιμεύσουν προς συναγωγή άμεσης ή έμμεσης αποδείξεως, τις προσαγόμενες φωτογραφίες η γνησιότητα των οποίων δεν αμφισβητήθηκε, από τις ομολογίες που συνάγονται εκατέρωθεν από τις έγγραφες προτάσεις των εναγομένων (άρθρα 261 και 352 παρ. 1 του ΚΠΟΛΔ), καθώς και με βάση τα διδάγματα της κοινής πείρας (άρθρο 336 παρ. 4 του ΚΠΟΛΔ) και τα πασίδηλα γεγονότα (άρθρο 336 παρ. 1 του ΚΠΟΛΔ), αποδεικνύονται τα ακόλουθα: Δυνάμει της από 8-10-1999 έγγραφης συμβάσεως μισθώσεως, ο ενάγων μίσθωσε από τον ................... και τη δεύτερη των εναγομένων, ένα ισόγειο κατάστημα επιφανείας 110 τ.μ. [ ως η έκταση αυτού προκύπτει από το υπ`αριθ. 3832/2005 συμβόλαιο γονικής παροχής ψιλής κυριότητας της συμ/φου Αθηνών ................συζ. ............................, που συνιστά τον τίτλο κτήσεως επί του μισθίου της πρώτης εναγόμενης], το οποίο βρίσκεται στην Αθήνα, στη συνοικία Αγιος Αρτέμιος, επί της συμβολής των οδών .................. και ............, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως αρτοποιείο, το οποίο μισθώθηκε μαζί με τα εγκατεστημένα μηχανήματα, έπιπλα και σκεύη, για χρονικό διάστημα έξι (6) ετών, αρχομένη η μίσθωση την 15-10-1999, η οποία έληξε την 14-10-2005 και έκτοτε παρατάθηκε διαδοχικά, συμβατικά, μέχρι την 14-10-2016, ενώ από το 2010 κι εφεξής, λόγω θανάτου του αρχικού εκμισθωτή, ...................., υπεισήλθε ως εκμισθώτρια στη μισθωτική σχέση η πρώτη εναγόμενη, η οποία έκτοτε, μαζί με την δεύτερη εναγόμενη είναι συνεκμισθώτριες του μισθίου ακινήτου κατά ποσοστό 1/2 εκάστη. Ως μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε αρχικά το ποσό των 195.000 δρχ., πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου 3,6%, καταβλητέο την 15η ημέρα εκάστου ημερολογιακού μηνός, κατόπιν δε αλλεπάλληλων αναπροσαρμογών, το μηνιαίο μίσθωμα διαμορφώθηκε για το χρονικό διάστημα από 15-10-2008 έως 14-10-2010, στο ποσό των 850 €, πλέον χαρτοσήμου εκ 31 €, ενώ για τα υπόλοιπα έτη μέχρι το τέλος της σύμβασης [14- 10-2016] συμφωνήθηκε να αναπροσαρμόζεται ετησίως κατά το ποσοστό του τιμαρίθμου επί του καταβαλλομένου μισθώματος του προηγούμενου μισθωτικού έτους. Ομως, παρά την άνω συμφωνία, καταβάλλεται μέχρι σήμερα το ποσό των 850 € μηνιαίως. Συγκεκριμένα το μίσθιο συμφωνήθηκε να χρησιμοποιηθεί ως αρτοποιείο, δηλαδή για την παρασκευή και πώληση άρτου, αρτοσκευασμάτων, ειδών κουλουροποιίας και ζαχαροπλαστικής. Ο ενάγων είναι μισθωτής του εν λόγω μισθίου από το έτος 1993, ότε και υπογράφηκε το αρχικό μισθωτήριο μεταξύ αυτού και του πατέρα των εναγομένων, ........................., ο οποίος λειτουργούσε το συγκεκριμένο κατάστημα ομοίως ως αρτοποιείο από το έτος 1967. Ο ενάγων παρέλαβε το μίσθιο και έκανε, ως και συνεχίζει να κάνει μέχρι και σήμερα ανενόχλητα χρήση αυτού για τη χρήση που συμφωνήθηκε, καταβάλλοντας ανελλιπώς το συμφωνηθέν μίσθωμα, το οποίο, μετά τις αλλεπάλληλες ετήσιες αναπροσαρμογές έχει ανέλθει, ως προελέχθη, στο ποσό των 850 €, πλέον χαρτοσήμου 31 ευρώ, δηλαδή, στο συνολικό ποσό των 881 ευρώ, το οποίο από το έτος 2010 παραμένει σταθερό. Μάλιστα, το έτος 2010, ο ενάγων προέβη σε πλήρη ανακαίνιση του μισθίου και αντικατάσταση του μηχανολογικού του εξοπλισμού, καθόσον ο μηχανολογικός εξοπλισμός που παρέλαβε κατά την έναρξη της μίσθωσης ήταν απηρχαιωμένος, λαμβάνοντας επ ονόματί του, μετά την άνω ανακαίνιση και μηχανολογικό εκσυγχρονισμό του μισθίου και την επιθεώρηση αυτού από την Δ/νση υγειονομικής προστασίας, την υπ`αριθ. 755/16-6-2010 άδεια λειτουργίας αρτοποιείου του Νομάρχη Αθηνών, διάρκειας οκτώ [8] ετών. Ηδη, όμως, από τις αρχές του έτους 2010, άρχισαν να εκδηλώνονται στη χώρα γεγονότα τα οποία δεν ήταν να διαγνωσθούν υπό ομαλές οικονομικές συνθήκες και δη κατά το χρόνο συνάψεως της συμβάσεως μισθώσεως και της τελευταίας συμβατικής παράτασης αυτής το 2008. Ειδικότερα, στις αρχές του έτους 2010, προκειμένου η χώρα να ανταποκριθεί στις τρέχουσες δημοσιονομικές ανάγκες κατέφυγε στην στήριξη του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου και στον μηχανισμό στήριξης της Ευρωπαϊκής Ενωσης. Ακολούθησε σημαντική μείωση των αποδοχών των μισθωτών και συνταξιούχων εγγίζουσα κατά περίπτωση και το 30%, η εμπορική κίνηση όλων των περιοχών της Ελλάδος περιήλθε σε ολοένα και αυξανόμενη πτωτική τροχιά, ενώ πλείστες επιχειρήσεις, ακόμα και εκείνες που μέχρι πρόσφατα ήταν οικονομικά εύρωστες, έκλεισαν με συνέπεια την απώλεια σημαντικού αριθμού θέσεων εργασίας. Συνεπεία όλων αυτών, ο ενάγων, παρά την ανακαίνιση του μισθίου, από την οποία ανέμενε αύξηση των κερδών του, αντιθέτως, υπέστη μείωση στον τζίρο της επιχειρήσεως του κατά ποσοστό τουλάχιστον 30%, όπως τούτο προκύπτει από τα προσκομιζόμενα μετ` επικλήσεως αντίγραφα των εντύπων Ε3 που κατέθεσε στην αρμόδια Δ.Ο.Υ., καθόσον για το οικονομικό έτος 2011 [διαχείριση από 1-1-2010 έως 31-12- 2010], τα ακαθάριστα έσοδα της επιχείρησής του ανήλθαν στο ποσό των 124.241,38 €, για το οικονομικό έτος 2012 [διαχείριση από 1-1-2011 έως 31-12-2011], τα ακαθάριστα έσοδα του μειώθηκαν στο ποσό των 110.542,74 € και για το οικονομικό έτος 2013 [διαχείριση από 1-1-2012 έως 31-12-2012], τα ακαθάριστα έσοδα του μειώθηκαν στο ποσό των 84.155,89 €. Εν όψει των ανωτέρω, ο ενάγων ζήτησε από τις εναγόμενες, να μειωθεί το μηνιαίο μίσθωμα κατά ποσοστό σχεδόν 50%, ήτοι στο ποσό των 450 €, πλην όμως, αυτές αρνήθηκαν κατηγορηματικά. Ετσι ο ενάγων, από τον Ιούνιο του 2013, ως αναφέρει στις προτάσεις του, καταβάλει το μειωμένο μίσθωμα των 450 €. Περί της καταστάσεως που επικρατεί στην αγορά πλησίον του μισθίου καταστήματος, κατέθεσε μετά λόγου γνώσεως στο ακροατήριο η μάρτυρας αποδείξεως του ενάγοντος, η οποία κατοικεί στην οδό ............ [Παγκράτι], ήτοι κοντά στην περιοχή που βρίσκεται το μίσθιο. Συγκεκριμένα, η μάρτυρας αυτή, με σαφήνεια κατέθεσε ότι πλησίον του μισθίου και σε απόσταση 200 μέτρων, υπάρχει και άλλος φούρνος, ενώ άνοιξαν πρόσφατα σούπερ μάρκετ και μίνι μάρκετ, τα οποία πωλούν και αυτά ψωμί, μειώνοντας έτσι τον τζίρο του μισθίου, ότι η μισθωτική αξία στην περιοχή δεν υπερβαίνει τα πέντε [5] ευρώ ανά τ.μ. και μάλιστα σε δρόμους πιο κεντρικούς, όπως είναι η οδός ........................, εν αντιθέσει με το μίσθιο, που βρίσκεται στη θέση «Γούβα», κοντά μεν στην οδό ..................... αλλά σε συνοικία χωρίς ιδιαίτερη κίνηση, καθώς και ότι ο τζίρος του μισθίου έχει μειωθεί κατά 40% έως 50% λόγω της οικονομικής κρίσης, εφόσον ο κόσμος δεν αγοράζει πια και λοιπά είδη αρτοποιίας [τσουρέκια κ.λ.π.]. Σύμφωνα όμως και με όσα κατέθεσε ο μάρτυρας των εναγομένων, το μίσθιο βρίσκεται σε πυκνοκατοικημένη περιοχή, ως τούτο είναι γνωστό, καθόσον βρίσκεται στην ευρύτερη περιοχή του Παγκρατίου, προσφέρει δε το μίσθιο προς πώληση και άλλα προϊόντα. πλην του ψωμιού, όπως γλυκά, αρτοσκευάσματα, τσουρέκια, γαλακτοκομικά προϊόντα κ.λ.π., τα οποία ανεβάζουν το τζίρο του. καθόσον πρόκειται για προϊόντα καθημερινής ανάγκης τα οποία αγοράζει κάθε οικογένεια, ενώ επιπλέον καταθέτει ότι άλλος φούρνος επί της οδού ................................, καταβάλλει μίσθωμα ύψους 1.000 € μηνιαίως. Τέλος, προς επίρρωση των αγωγικών ισχυρισμών του, ο ενάγων προσκομίζει φύλλο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας του μισθίου ακινήτου επί της οποίας προσδιορίζεται και η μισθωτική του αξία, για τον προσδιορισμό της οποίας [αντικειμενικής αξίας] λαμβάνοντας υπόψιν τα από το άρθρο 8 του π.δ. 34/1995 καθοριζόμενα αντικειμενικά κριτήρια και συντελεστές, προσδιορίζει την αντικειμενική αξία του για 95 τ.μ. στο ποσό των 114.912 €, τη δε μισθωτική του αξία στο ποσό των 574.56 € μηνιαίως [6,05 € ανά τ.μ.]. Εξ όλων των ανωτέρω και με δεδομένο ότι η οικονομική κρίση δεν έχει πλήξει στον ίδιο βαθμό όλα τα είδη επιχειρήσεων, αλλά πρωτίστως τις επιχειρήσεις που δεν πωλούν είδη πρώτης ανάγκης, εν αντιθέσει εν προκειμένω με το μίσθιο κατάστημα, το οποίο ως αρτοποιείο εξυπηρετεί καθημερινές και απόλυτα απαραίτητες ανάγκες, σε συνδυασμό με τη θέση που βρίσκεται [πυκνοκατοικημένη περιοχή], την μη ύπαρξη ομοειδών επιχειρήσεων σε πολύ κοντινή απόσταση, τη μείωση των ετήσιων ακαθάριστων εσόδων του και τη μισθωτική αξία της περιοχής, το Δικαστήριο κρίνει ότι η μισθωτική αξία του μισθίου, υπό καθεστώς ελεύθερης μισθώσεως [ελεύθερου] ανέρχεται στο ποσό των 6,05 €/τ.μ. και συνολικά στο ποσό των [110 τ.μ. Χ 6,05 €/τ.μ. =] 665,5 €, συμπεριλαμβανομένου του τέλους χαρτοσήμου. Με βάση τα στοιχεία αυτά, προκύπτει ότι μεταξύ του οφειλομένου κατά το σύστημα της συμβατικής αναπροσαρμογής του μισθώματος και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μισθώσεως (ελεύθερου), υπάρχει διαφορά σημαντική, ώστε επιβάλλεται, κατά τις αρχές της καλής πίστεως, αφού ληφθούν υπόψη τα συναλλακτικά ήθη, να αναπροσαρμοστεί το οφειλόμενο μίσθωμα στο επίπεδο που αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 508/2010 δημοσιευμένη στην Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών «ΝΟΜΟΣ»). Η δε εμμονή των εναγομένων στην πληρωμή του μισθώματος που προκύπτει από τη συμφωνία, προσκρούει στην απαιτούμενη από τις συναλλαγές καλή πίστη, με συνέπεια να παρίσταται αναγκαία η αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής και για δύο έτη, εφόσον βέβαια παραμένει ενεργός η σύμβαση, ενώ, κατά τα λοιπά ο δικαστικός καθορισμός του μισθώματος δεν επηρεάζει την ισχύ της συμβατικής ρήτρας που προβλέπει την κατά ορισμένα χρονικά διαστήματα και βάσει του ως άνω προσδιορισμένου ποσοστού επί του εκάστοτε καταβαλλομένου μισθώματος, αναπροσαρμογή του μισθώματος, καθώς με την αγωγή δεν ζητείται η οιαδήποτε περιστολή του ποσοστού της ετήσιας αναπροσαρμογής. Συνεπώς, με βάση τη δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος θα αναπροσαρμόζεται το τελευταίο στο μέλλον, όταν θα επέρχεται κάθε επόμενο στάδιο από αυτά που έχουν προβλεφθεί, η αναπροσαρμογή δε αυτή θα είναι αυτόματη, δηλαδή δεν θα χρειάζεται η μεσολάβηση άλλης δικαστικής κρίσεως (ΕφΔωδ 123/2006 δημοσιευμένη στην Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών «ΝΟΜΟΣ», ΕΑ 2554/2003 ΕΔΠΟΛ2004.175, ΕφΠειρ 337/1995 ΕλλΔνη36.1615), με διατήρηση βεβαίως του δικαιώματος των διαδίκων διαφορετικής ρυθμίσεώς του ή προσφυγής τους στο Δικαστήριο για νέα αναπροσαρμογή του μισθώματος. Ετσι, με δεδομένο ότι το μηνιαίο μίσθωμα ανερχόταν κατά το χρόνο επιδόσεως της αγωγής στο ποσό των 881 ευρώ, αυτό θα πρέπει να καθορισθεί για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής και για δύο έτη, στο ποσό των εξακοσίων εξήντα πέντε ευρώ και πέντε λεπτών (665,5 €). Πρέπει, επομένως, να γίνει εν μέρει δεκτή η αγωγή κατά την βάση αυτής που στηρίζεται στη διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, λόγω, δε, της συνδρομής των στοιχείων της τελευταίας αυτής διατάξεως, δεν συντρέχει περίπτωση έρευνας της βάσεως της αγωγής που στηρίζεται στη διάταξη του άρθρου 388 του ΑΚ. Κατόπιν τούτων, πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή η αγωγή και να καθορισθεί το μηνιαίο μίσθωμα για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής και για δύο έτη, στο ποσό των εξακοσίων εξήντα πέντε ευρώ και πέντε λεπτών (665,5 €). Τα δικαστικά έξοδα του ενάγοντος θα επιβληθούν κατά ένα μέρος εις βάρος των εναγομένων, λόγω της εν μέρει νίκης και ήττας των διαδίκων, κατά τις διατάξεις των άρθρων 178 και 180 του ΚΠΟΛΔ.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΔΙΚΑΖΕΙ κατ` αντιμωλία των διαδίκων.
ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ ό,τι κρίθηκε απορριπτέο με βάση το σκεπτικό της παρούσας.
ΔΕΧΕΤΑΙ εν μέρει την αγωγή.
ΚΑΘΟΡΙΖΕΙ το μηνιαίο μίσθωμα για το εκτιθέμενο στο σκεπτικό της παρούσας μίσθιο κατάστημα στο ποσό των εξακοσίων εξήντα πέντε ευρώ και πέντε λεπτών (665,5 €), συμπεριλαμβανομένου του τέλους χαρτοσήμου, για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής και για δύο έτη, μετά την πάροδο του οποίου και έως τη λήξη της διάρκειας της συμβάσεως μισθώσεως, το μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται με βάση την συμβατική ρύθμιση της ετήσιας αναπροσαρμογής.
ΕΠΙΒΑΛΛΕΙ εις βάρος των εναγομένων μέρος των δικαστικών εξόδων του ενάγοντος, τα οποία ορίζει στο ποσό των διακοσίων πενήντα (250) ευρώ.
ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων τους, στις 12 ΦΕΒ 2014.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
Ν.Σ.
